{"id":715,"date":"2023-06-14T09:38:57","date_gmt":"2023-06-14T07:38:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=715"},"modified":"2023-06-14T09:36:57","modified_gmt":"2023-06-14T07:36:57","slug":"que-es-y-como-se-calcula-el-valor-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2023\/06\/14\/que-es-y-como-se-calcula-el-valor-hipotecario\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 es y c\u00f3mo se calcula el valor hipotecario?"},"content":{"rendered":"<p>Uno de los aspectos que caracterizan las tasaciones hipotecarias en Espa\u00f1a es el uso de una definici\u00f3n o base de valor que recibe el nombre de <strong>Valor Hipotecario<\/strong>. Y decimos que es particular de nuestro pa\u00eds puesto que, en otros lugares, es posible determinar el valor de las garant\u00edas hipotecarias mediante su Valor de Mercado. Cabe preguntarse entonces, \u00bfQu\u00e9 es el valor hipotecario? \u00bfC\u00f3mo se obtiene? \u00bfEn qu\u00e9 se diferencia del valor de mercado?<\/p>\n<p>Como concepto, el valor hipotecario o <strong><em>Mortgage Lending Value<\/em><\/strong> se define internacionalmente como un tipo de valor <strong>sostenible en el largo plazo<\/strong>, a diferencia del valor de mercado, que, por la volatilidad derivada de los cambios en la oferta y la demanda, puede variar notablemente a lo largo del tiempo. En concreto, las normas europeas de valoraci\u00f3n (EVS) lo definen como \u201c<em>el valor determinado a trav\u00e9s de una <strong>valoraci\u00f3n <\/strong><\/em><strong><em>prudente<\/em><\/strong><em> de la comerciabilidad futura de un inmueble, teniendo en cuenta los aspectos <\/em><em>sostenibles a largo plazo<\/em><em> del mismo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos<\/em>\u201d. Esta definici\u00f3n se encuentra trasladada a la normativa espa\u00f1ola de valoraci\u00f3n hipotecaria, la Orden ECO 805\/2003, de manera pr\u00e1cticamente literal.<\/p>\n<p>Aunque, como decimos, esta definici\u00f3n est\u00e1 vigente a nivel internacional, lo cierto es que actualmente solo algunos pa\u00edses emplean en la pr\u00e1ctica este tipo de valor y han desarrollado metodolog\u00edas concretas para su c\u00e1lculo. Este es el caso, por ejemplo, de Alemania, Hungr\u00eda, Polonia, Portugal y, por supuesto, Espa\u00f1a. Y, aunque todos ellos comparten los mismos principios b\u00e1sicos, las t\u00e9cnicas concretas para la determinaci\u00f3n del valor hipotecario var\u00edan entre unos y otros. En concreto, en Espa\u00f1a la Orden ECO 805\/2003establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado \u201cprincipio de prudencia\u201d:<\/p>\n<ul>\n<li>Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el <strong>m\u00e9todo de comparaci\u00f3n<\/strong> de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicaci\u00f3n \u2014cuando resulte necesaria\u2014 de un <strong>ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado <\/strong>que se haya obtenido a partir de la comparaci\u00f3n. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasaci\u00f3n disponga de an\u00e1lisis sobre la situaci\u00f3n coyuntural del mercado local, las caracter\u00edsticas de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas a lo largo de los 3 a\u00f1os siguientes. En tal caso, deber\u00e1 aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.<\/li>\n<li>Si el valor del inmueble se determina mediante <strong>m\u00e9todos de actualizaci\u00f3n<\/strong> de las rentas o ingresos derivados de su explotaci\u00f3n, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposici\u00f3n de una serie de limitaciones metodol\u00f3gicas o de magnitudes m\u00e1ximas a los par\u00e1metros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. As\u00ed, deber\u00e1n adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualizaci\u00f3n de dichos flujos partir\u00e1n, como m\u00ednimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 a\u00f1os.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong>Por tanto, en toda tasaci\u00f3n hipotecaria emitida en Espa\u00f1a se ver\u00e1n reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podr\u00e1n, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan ca\u00eddas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en funci\u00f3n de la situaci\u00f3n coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atenci\u00f3n a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las caracter\u00edsticas de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.<\/p>\n<p>Teniendo en cuenta los cambios regulatorios que est\u00e1n en marcha en el \u00e1mbito comunitario, es previsible que los diferentes pa\u00edses de Europa adopten tambi\u00e9n, eventualmente, este tipo de base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Esto es debido a que se est\u00e1 trasponiendo el \u00faltimo pack de recomendaciones del Comit\u00e9 de Basilea (el organismo encargado de definir los criterios que deben guiar la pol\u00edtica prudencial de los bancos), dentro del cual se indica que el valor delas garant\u00edas hipotecarias que se emplee como base para calcular las reservas de capital de los bancos deber\u00e1 ser determinado de forma <strong>prudentemente conservadora<\/strong>, excluyendo expectativas de incrementos de los precios, y que deber\u00e1 ser, en su caso,<strong> ajustado<\/strong> para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que ser\u00eda <strong>sostenible<\/strong> a lo largo de la vida del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p>En este sentido, es una buena noticia el hecho de que la definici\u00f3n espa\u00f1ola del Valor Hipotecario se encuentre completamente alineada con estos principios, lo que har\u00e1 que la transici\u00f3n al nuevo marco regulador europeo no sea disruptiva en nuestro pa\u00eds<em>. <\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Uno de los aspectos que caracterizan las tasaciones hipotecarias en Espa\u00f1a es el uso de una definici\u00f3n o base de valor que recibe el nombre de Valor Hipotecario. Y decimos que es particular de nuestro pa\u00eds puesto que, en otros lugares, es posible determinar el valor de las garant\u00edas hipotecarias mediante su Valor de Mercado.&hellip;<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[229,28,231,11,230],"class_list":["post-715","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-posts","tag-mercadohipotecario","tag-metodo","tag-sostenible","tag-valoracion","tag-valorhipotecario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/715","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=715"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/715\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":716,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/715\/revisions\/716"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=715"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=715"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=715"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}