{"id":703,"date":"2023-05-25T16:01:28","date_gmt":"2023-05-25T16:01:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=703"},"modified":"2025-12-15T21:05:05","modified_gmt":"2025-12-15T19:05:05","slug":"la-vaciada-espana-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2023\/05\/25\/la-vaciada-espana-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"La vaciada Espa\u00f1a inmobiliaria"},"content":{"rendered":"

El diario elEconomista publica un art\u00edculo sobre la vaciada Espa\u00f1a inmobiliaria en el que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz P\u00e9rez-Villamil, hace un an\u00e1lisis detallado sobre este tema y como casi el 10% de las tasaciones que se realizan se quedan en los t\u00e9rminos de Madrid y Barcelona. Clicar\u00a0aqu\u00ed<\/a>\u00a0para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/span><\/p>\n

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Casi el 10% de tasaciones se quedan en los t\u00e9rminos de Madrid y Barcelona<\/strong>
\n<\/span>Una de las dificultades para una adecuada percepci\u00f3n de la realidad inmobiliaria en Espa\u00f1a es que, cuando se trata de cifras (precios, compraventas, hipotecas, licencias, etc.) solemos hablar en media nacional o, como mucho, a nivel auton\u00f3mico o provincial, lo que induce a pensar que la evoluci\u00f3n del mercado es similar a lo largo de todo el territorio, cosa que dista mucho de ser cierta.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

De un tiempo a esta parte, los ritmos de crecimiento de las compraventas y los precios \u2014que se sincronizaron de manera bastante notable durante los a\u00f1os del boom previos a la crisis financiera\u2014 se han desacoplado, manifestando la existencia de una Espa\u00f1a \u00aba dos velocidades\u00bb de la que ya mucho se habl\u00f3 en la \u00e9poca de recuperaci\u00f3n previa a la irrupci\u00f3n de la pandemia. As\u00ed, ve\u00edamos c\u00f3mo, mientras algunos enclaves acumulaban la mayor parte de la demanda, otros (en realidad, la gran mayor\u00eda del territorio en t\u00e9rminos de superficie) se encontraban (y a\u00fan lo est\u00e1n) en un estado de franco estancamiento de la actividad inmobiliaria. Aunque no existe una definici\u00f3n consensuada de lo que consideramos la \u00abEspa\u00f1a vaciada\u00bb, probablemente la\u00a0huella geogr\u00e1fica de las zonas cada vez m\u00e1s deshabitadas o faltas de servicios<\/b>\u00a0y oportunidades tender\u00eda a coincidir con la de las zonas m\u00e1s planas desde un punto de vista inmobiliario.<\/p>\n

Pensemos, para empezar, que un conjunto de alrededor de solo 320 localidades de las 8.131 existentes en Espa\u00f1a (es decir, algo menos de un 4%) son las que aglutinan al 65% de la poblaci\u00f3n total de nuestro pa\u00eds, si bien ocupando tan solo un 10,5% de su extensi\u00f3n territorial total. El resto, corresponden a peque\u00f1os n\u00facleos de poblaci\u00f3n, de menos de 25.000 habitantes, cuyos residentes, inevitablemente,\u00a0polarizan cada vez m\u00e1s su actividad hacia la capital de provincia<\/b>\u00a0o el n\u00facleo representativo m\u00e1s cercano, habida cuenta de la falta de suficientes oportunidades de formaci\u00f3n y empleo existentes en los propios pueblos, y de su escaso nivel de servicios e infraestructuras.<\/p>\n

Los \u00faltimos datos sobre actividad tasadora de la AEV (Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de An\u00e1lisis de Valor), agrupando las cifras correspondientes a la amplia mayor\u00eda de las tasadoras homologadas, revelan que, en 2021, nada menos que\u00a0un 9,15% de todas las tasaciones realizadas en Espa\u00f1a<\/b>\u00a0se llevaron a cabo \u00fanicamente dentro de los t\u00e9rminos municipales de\u00a0Madrid y Barcelona<\/b>, y hasta un 37,5% de dicho total corresponden a operaciones en municipios de m\u00e1s de 100.000 habitantes (es decir, un total de, tan solo, 63 localidades).<\/p>\n

Teniendo en cuenta que, entre esas peque\u00f1as localidades existen algunas en las que, a pesar de todo, tiene lugar una gran actividad inmobiliaria \u2014derivada, bien de la afluencia tur\u00edstica (que puede hacer que la poblaci\u00f3n en \u00e9poca de vacaciones se duplique respecto de la residente), bien de su cercan\u00eda a grandes n\u00facleos de poblaci\u00f3n de los que act\u00faan como ciudad-dormitorio\u2014, lo cierto es que en el 90% del territorio espa\u00f1ol y en la gran mayor\u00eda de sus localidades se producen \u00fanicamente el 35,7% de todas las transacciones de viviendas efectuadas en Espa\u00f1a en 2021. De ellas, en m\u00e1s del 60% se realizaron 10 transacciones o menos en todo el a\u00f1o y, en m\u00e1s del 90%, 100 transacciones o menos, lo que contrasta con las cifras de poblaciones de m\u00e1s de 25.000 habitantes, en las que, como promedio, se producen unas 1.300 transacciones cada a\u00f1o.<\/p>\n

Si bien los\u00a0precios de vivienda de las \u00e1reas m\u00e1s despobladas suelen ser<\/b>, en general,\u00a0m\u00e1s bajos y menos vol\u00e1tiles<\/b>\u00a0que en los enclaves de m\u00e1s demanda, al encontrarse menos representados en la media nacional \u2014por el peque\u00f1o volumen de transacciones que se produce en estas regiones\u2014 , se produce la parad\u00f3jica situaci\u00f3n de que, en un pa\u00eds con una mayor\u00eda de su extensi\u00f3n en estabilidad (o incluso leves ca\u00eddas) de los precios inmobiliarios, la generalizaci\u00f3n de los datos de los grandes n\u00facleos y su influencia en la evoluci\u00f3n del precio medio nacional hace que sean noticia d\u00eda s\u00ed y d\u00eda tambi\u00e9n la falta de oferta de vivienda y los problemas de emancipaci\u00f3n de la poblaci\u00f3n joven, que\u00a0generan situaciones de \u00abmicroburbujas\u00bb en determinados enclaves<\/b>\u00a0(ciudades o barrios), en los que los precios se sit\u00faan muy por encima de la capacidad adquisitiva del ciudadano medio (aunque cabr\u00eda dudar del t\u00e9rmino \u00abburbuja\u00bb, en tanto en cuanto esa situaci\u00f3n sostenida de acumulaci\u00f3n de demanda en una determinada zona dudosamente remitir\u00e1 de golpe dando lugar a una ca\u00edda dr\u00e1stica del precio).<\/p>\n

Al mismo tiempo, y tambi\u00e9n lejos de lo que cabr\u00eda esperar, se comprueba que, en los peque\u00f1os n\u00facleos rurales de poblaci\u00f3n, all\u00ed donde se acumula la mayor parte de las viviendas vac\u00edas, existe una oferta de vivienda en venta o alquiler normalmente escasa. Esto revela una\u00a0falta de incentivos entre los propietarios de las edificaciones<\/b>\u00a0para su puesta en el mercado, y dificulta, a su vez, la determinaci\u00f3n del valor de mercado de los inmuebles de estas zonas, por la ausencia de suficientes comparables o testigos de valoraci\u00f3n.<\/p>\n

Estos datos deber\u00edan hacernos reflexionar sobre el modelo de organizaci\u00f3n territorial por el que querr\u00edamos apostar, con todo lo que una hipot\u00e9tica \u00abvuelta al campo\u00bb conllevar\u00eda desde el punto de vista de dotaci\u00f3n de infraestructuras, servicios y oportunidades de empleo, as\u00ed como sobre las medidas que ser\u00edan necesarias para incentivar la puesta en el mercado de las viviendas deshabitadas de las zonas rurales. Sin duda, no es sencillo rehabitar \u00abla Espa\u00f1a vaciada\u00bb, pero parece una salida m\u00e1s que razonable al cuello de botella inmobiliario al que da lugar la excesiva polarizaci\u00f3n de la demanda hacia unos pocos y masificados lugares.<\/p>\n

De hecho, podr\u00edamos encontrarnos en\u00a0uno de los mejores momentos para abordar este debate<\/b>, gracias al cambio de mentalidad que hemos experimentado sobre la posibilidad de desarrollar nuestra actividad en teletrabajo. Si de verdad buscamos un futuro sostenible, este es, sin duda, un debate que no podremos eludir.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>, Secretaria General de la AEV<\/em><\/p>\n

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