{"id":662,"date":"2023-03-08T07:00:12","date_gmt":"2023-03-08T07:00:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=662"},"modified":"2023-03-07T09:35:06","modified_gmt":"2023-03-07T09:35:06","slug":"la-valoracion-de-edificios-en-rehabilitacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2023\/03\/08\/la-valoracion-de-edificios-en-rehabilitacion\/","title":{"rendered":"La valoraci\u00f3n de edificios en rehabilitaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el \u00e1mbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitaci\u00f3n. Despu\u00e9s de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliaci\u00f3n del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tama\u00f1o de las ciudades, hoy en d\u00eda la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi dir\u00edamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se se\u00f1ala en la Gu\u00eda Ciudadana de Impulso a la Rehabilitaci\u00f3n del Observatorio 2030 del CSCAE, <\/span>m\u00e1s del 80% del parque edificado en Espa\u00f1a tiene m\u00e1s de veinte a\u00f1os de antig\u00fcedad<\/b>, lo que lo convierte en el m\u00e1s envejecido de Europa.\u00a0<\/span><\/p>\n

En este contexto, resulta de inter\u00e9s conocer <\/span>c\u00f3mo se analiza un proceso de rehabilitaci\u00f3n desde el punto de vista de una valoraci\u00f3n<\/b>, as\u00ed como qu\u00e9 valor a\u00f1adido aporta en la toma de decisiones la intervenci\u00f3n de expertos en esta materia.\u00a0<\/span><\/p>\n

Como bien se define en la Gu\u00eda del CSCAE, la rehabilitaci\u00f3n es \u201c<\/span>el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero tambi\u00e9n incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energ\u00eda o el aumento del valor patrimonial del inmueble<\/span><\/i>\u201d. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitaci\u00f3n pueden ser m\u00faltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, p\u00e9rdidas de calor y fr\u00edo, corrientes, grietas, etc.).\u00a0<\/span><\/p>\n

Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, m\u00e1s) que el de la construcci\u00f3n de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitaci\u00f3n de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoraci\u00f3n para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacci\u00f3n de un proyecto y la obtenci\u00f3n de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ante una intervenci\u00f3n de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompa\u00f1ada de un asesoramiento profesional sobre <\/span>cu\u00e1l es el valor de mercado actual de la edificaci\u00f3n y, en especial, sobre c\u00f3mo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras<\/b>, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversi\u00f3n. En este sentido, una valoraci\u00f3n profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado \u201cvalor actual\u201d del inmueble y, por otro, el \u201cvalor en la hip\u00f3tesis de edificio terminado\u201d, que es como la normativa espa\u00f1ola se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitaci\u00f3n que se ha planteado.\u00a0<\/span><\/p>\n

As\u00ed, este \u00faltimo se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n, con calidades y superficies similares a las que tendr\u00e1n las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovaci\u00f3n, como, alternativamente, deduciendo del valor en hip\u00f3tesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, as\u00ed como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervenci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n

Lo que en cualquier caso resultar\u00e1 imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuaci\u00f3n que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisi\u00f3n el valor del producto final, conforme a las caracter\u00edsticas que \u00e9ste tendr\u00e1 y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energ\u00e9tica, orientaci\u00f3n, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que <\/span>las cualidades particulares de cada proyecto<\/b> (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) <\/span>son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr<\/b>. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cu\u00e1l puede ser este aumento de valor, puesto que depender\u00e1 de si el inmueble original se encuentra m\u00e1s o menos deteriorado, as\u00ed como de su ubicaci\u00f3n y calidad, y de las caracter\u00edsticas y calidades del producto final que se pondr\u00e1 a la venta.\u00a0<\/span><\/p>\n

En definitiva, solamente una valoraci\u00f3n individual que tenga en cuenta la intervenci\u00f3n concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitaci\u00f3n, as\u00ed como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la m\u00e1xima utilidad contar con el asesoramiento de una compa\u00f1\u00eda profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoraci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n

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