{"id":581,"date":"2022-12-20T09:40:12","date_gmt":"2022-12-20T09:40:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=581"},"modified":"2025-12-18T23:54:59","modified_gmt":"2025-12-18T21:54:59","slug":"impacto-en-las-valoraciones-de-la-nueva-ley-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/12\/20\/impacto-en-las-valoraciones-de-la-nueva-ley-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda"},"content":{"rendered":"

Expansi\u00f3n ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre el impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda. Clicar aqu\u00ed<\/a> para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n

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La nueva Ley traer\u00e1 una necesidad a\u00fan mayor de conocimiento y an\u00e1lisis de los mercados y del contexto regulatorio para dar lugar a valoraciones precisas.<\/p>\n<\/div>\n

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Las crecientes dificultades para acceder a una\u00a0vivienda\u00a0<\/strong>por parte de un segmento relevante de la poblaci\u00f3n en Espa\u00f1a (principalmente, los m\u00e1s j\u00f3venes) han sido el incentivo para la confecci\u00f3n de la\u00a0Ley por el Derecho a la Vivienda<\/strong>, que lleva ya varios meses en fase de proyecto, en tanto se terminan de pactar las enmiendas al texto inicial. La ley a debate, adem\u00e1s de establecer un marco legislativo de derechos y deberes generales, articula algunas medidas concretas con las que trata de paliar las situaciones m\u00e1s agudas de tensi\u00f3n de los precios en determinadas zonas, adem\u00e1s de incorporar medidas de fomento de la transparencia en el mercado. De ellas, las que m\u00e1s han trascendido al debate p\u00fablico han sido las relacionadas con la contenci\u00f3n de rentas de\u00a0alquiler\u00a0<\/strong>en las zonas declaradas como de \u00abprecio tensionado\u00bb y las ligadas a las pol\u00edticas de desahucio y lanzamiento.<\/span><\/p>\n

Cabe preguntarse por los efectos que pueden tener estas medidas en los valores de mercado de los\u00a0inmuebles\u00a0<\/strong>y, m\u00e1s ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan, pues toda nueva regulaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de la existente lleva aparejados cambios en este sentido. Aunque las iniciativas propuestas tienen como objetivo contener los precios de\u00a0alquiler<\/strong>, no puede olvidarse que el valor de venta de un activo explotado econ\u00f3micamente, como una\u00a0vivienda alquilada<\/strong>, est\u00e1 intr\u00ednsecamente ligado a la renta neta que del mismo se puede obtener. Por tanto, cualquier modificaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede conllevar, indirectamente, un impacto en los precios de venta, en tanto puede alterar el funcionamiento del mercado local.<\/p>\n

En este sentido, se pueden adelantar dos cambios relevantes que tienen que ver, por una parte, con la delimitaci\u00f3n de las denominadas \u00abzonas de mercado residencial tensionado\u00bb y, por otra, con la distinci\u00f3n que se hace en el tratamiento de los contratos en funci\u00f3n de qui\u00e9n es el propietario del\u00a0inmueble\u00a0<\/strong>(si se trata o no de un \u00abgran tenedor\u00bb, relevante de cara a los procedimientos y plazos de desahucio aplicables). La novedad com\u00fan de ambos aspectos es que, aparte de generar mayor incertidumbre sobre las rentas a percibir en el futuro, servir\u00e1n para particularizar las previsiones legales de la Ley de Arrendamientos Urbanos, haciendo as\u00ed m\u00e1s previsible un escenario en el que no haya un marco nacional homog\u00e9neo en elementos relevantes para estimar la evoluci\u00f3n de las rentas.<\/p>\n

Esto, por un lado, plantea ciertas dificultades metodol\u00f3gicas en relaci\u00f3n al proceso de valoraci\u00f3n (en el que se requiere realizar previsiones de cu\u00e1ndo y c\u00f3mo variar\u00e1 la situaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n y renta del\u00a0inmueble\u00a0<\/strong>para poder estimar sus flujos de caja futuros) y, por otro, podr\u00eda implicar diferencias en el valor de mercado resultante que todav\u00eda no se pueden adelantar, puesto que no contamos con experiencia emp\u00edrica sobre c\u00f3mo la delimitaci\u00f3n de las zonas de precio tensionado o las obligaciones de ofrecer una\u00a0soluci\u00f3n habitacional<\/strong>\u00a0a ciertos inquilinos puede afectar a los\u00a0precios\u00a0<\/strong>en las zonas se\u00f1aladas o en las lim\u00edtrofes con \u00e9stas. Dicho de forma sencilla, dos viviendas alquiladas y te\u00f3ricamente iguales tendr\u00e1n una expectativa distinta de duraci\u00f3n de sus respectivos contratos de\u00a0alquiler\u00a0<\/strong>y, por tanto, un planteamiento de flujos de caja diferente; de manera an\u00e1loga, el valor de mercado de dos viviendas ahora similares en precio, y ubicadas en \u00e1mbitos colindantes, de las cuales una pase a estar ubicada en una zonas de mercado residencial tensionado y otra no, podr\u00eda evolucionar de forma dispar. Esto implica cambios -y bastantes interrogantes- no s\u00f3lo en el \u00e1mbito meramente metodol\u00f3gico a la hora de valorar, sino tambi\u00e9n en relaci\u00f3n con las comprobaciones a realizar por parte del valorador, que pasar\u00edan a incluir aspectos totalmente nuevos, como la naturaleza del propietario de la\u00a0vivienda\u00a0<\/strong>valorada o el tiempo de vigencia de la declaraci\u00f3n de mercado tensionado.<\/p>\n

Promover la transparencia<\/h2>\n

Otro aspecto interesante del Proyecto de Ley son las medidas destinadas a promover la transparencia en el\u00a0mercado inmobiliario<\/strong>. En particular, destaca la obligaci\u00f3n impuesta a propietarios, promotores, agentes inmobiliarios y administradores de fincas de proporcionar por escrito a \u00abla persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta\u00bb una aut\u00e9ntica ‘due diligence’ de la\u00a0vivienda\u00a0<\/strong>en cuesti\u00f3n, que deber\u00e1 incluir informaci\u00f3n \u00abcompleta, objetiva y veraz\u00bb sobre la identidad del vendedor o arrendador, el precio y condiciones de pago, las superficies de la vivienda, su antig\u00fcedad, las reformas efectuadas, los servicios e instalaciones de que dispone, su Certificado de Eficiencia Energ\u00e9tica, sus condiciones de accesibilidad, su estado de ocupaci\u00f3n, sus caracter\u00edsticas registrales (identificaci\u00f3n y cargas) y \u00abcualquier otra informaci\u00f3n que pueda ser relevante para la persona interesada en la\u00a0compra o arrendamiento<\/strong>\u00a0de la vivienda, incluyendo los aspectos de car\u00e1cter territorial, urban\u00edstico, f\u00edsico-t\u00e9cnico, de protecci\u00f3n patrimonial, o administrativo relacionados con la misma\u00bb.<\/p>\n

Sin poner en duda la importancia de que un comprador o arrendatario de vivienda conozca a fondo el\u00a0inmueble\u00a0<\/strong>que adquiere -para lo cual ya cuentan con el recurso de la tasaci\u00f3n, que, de hecho, incluye toda la informaci\u00f3n exigida por la Ley-, ser\u00eda necesario que el texto previese las condiciones para estimar que alguien es una persona \u00abinteresada en la compra o arrendamiento de una vivienda\u00bb con el suficiente compromiso real como para que un propietario no se vea obligado a ir divulgando informaci\u00f3n sensible sobre su propiedad a cualquiera que la pida por mera curiosidad. Tambi\u00e9n se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicaci\u00f3n por parte del Ministerio de Transportes de los primeros \u00edndices p\u00fablicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacci\u00f3n o escritura figurasen en registros p\u00fablicamente accesibles y gratuitos, lo que ser\u00eda la verdadera clave de la transparencia y el buen funcionamiento del mercado, y en la que deber\u00edamos seguir el ejemplo de los pa\u00edses anglosajones.<\/p>\n

No cabe duda de que la nueva Ley, en caso de ser aprobada, traer\u00e1 una necesidad a\u00fan mayor de conocimiento y an\u00e1lisis de los mercados y del contexto regulatorio para dar lugar a valoraciones precisas. Espa\u00f1a cuenta con un modelo de valoraci\u00f3n que es aut\u00e9ntica garant\u00eda de calidad: la combinaci\u00f3n, por un lado, del conocimiento y experiencia de los tasadores locales y, por otro, de los sistemas de control y agregaci\u00f3n de informaci\u00f3n de las sociedades de tasaci\u00f3n, que permite superponer la visi\u00f3n macro y la micro en un \u00e1mbito tan complejo como el del valor en el sector inmobiliario.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>, Secretaria general en la Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de An\u00e1lisis de Valor<\/p>\n<\/div>\n

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