{"id":532,"date":"2022-11-11T17:39:09","date_gmt":"2022-11-11T17:39:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=532"},"modified":"2025-12-15T21:44:51","modified_gmt":"2025-12-15T19:44:51","slug":"el-impacto-en-las-valoraciones-de-la-nueva-ley-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/11\/11\/el-impacto-en-las-valoraciones-de-la-nueva-ley-de-vivienda\/","title":{"rendered":"El impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda"},"content":{"rendered":"

Vozp\u00f3puli ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre el impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda. Clicar aqu\u00ed<\/a> para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n


\n<\/strong>Cabe preguntarse por los efectos en los valores de mercado de los inmuebles y, m\u00e1s ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan.<\/p>\n

Las crecientes dificultades para acceder a una vivienda por parte de un segmento relevante de la poblaci\u00f3n en Espa\u00f1a (principalmente, los m\u00e1s j\u00f3venes) han sido el incentivo para la confecci\u00f3n de la\u00a0Ley por el Derecho a la Vivienda<\/strong>, que lleva ya varios meses en fase de proyecto, en tanto se terminan de pactar las enmiendas al texto inicial. La ley en debate, adem\u00e1s de establecer un marco legislativo de derechos y deberes generales, articula algunas medidas concretas con las que trata de paliar las situaciones m\u00e1s agudas de tensi\u00f3n de los precios en determinadas zonas, adem\u00e1s de incorporar medidas en fomento de la transparencia del mercado. De ellas, las que m\u00e1s han trascendido al debate p\u00fablico han sido las relacionadas con la contenci\u00f3n de rentas de alquiler en las zonas declaradas como de \u00abprecio tensionado<\/strong>\u00bb y las ligadas a las pol\u00edticas de desahucio y lanzamiento.<\/p>\n

En este punto,\u00a0cabe preguntarse por los efectos que pueden tener estas medidas en los valores de mercado de los inmuebles y, m\u00e1s ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan<\/strong>, dado que toda nueva regulaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de la existente lleva aparejados cambios en este sentido. As\u00ed, aunque las iniciativas propuestas tienen como objetivo la contenci\u00f3n de los precios de alquiler, no puede olvidarse que el valor de venta de un activo explotado econ\u00f3micamente, como lo es una vivienda alquilada, est\u00e1 intr\u00ednsecamente ligado a la renta neta que de \u00e9l se puede obtener. Por tanto,\u00a0cualquier modificaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/strong>\u00a0puede conllevar, indirectamente, un impacto en los precios de venta, en tanto puede alterar el funcionamiento del mercado local.<\/p>\n

En este sentido, se pueden adelantar dos cambios relevantes, que tienen que ver, por una parte, con la delimitaci\u00f3n de las denominadas \u00abzonas de mercado residencial tensionado<\/strong>\u00bb y, por otra, con la distinci\u00f3n que se hace en el tratamiento de los contratos en funci\u00f3n de qui\u00e9n sea el propietario del inmueble (si se trata o no de un \u201cgran tenedor\u201d, lo que ser\u00e1 relevante de cara a los procedimientos y plazos de desahucio aplicables). La novedad com\u00fan de ambos aspectos es que aparte de generar mayor incertidumbre sobre las rentas a percibir en el futuro, servir\u00e1n para particularizar las previsiones legales de la LAU, haciendo m\u00e1s previsible un escenario en el que no haya un marco nacional homog\u00e9neo en elementos relevantes para estimar la evoluci\u00f3n de las rentas.<\/p>\n

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Problemas para calcular los precios de la vivienda<\/span><\/strong><\/span><\/div>\n<\/div>\n

Esto, por un lado, plantea ciertas dificultades metodol\u00f3gicas en relaci\u00f3n con el proceso de valoraci\u00f3n (en el cual se requiere realizar previsiones de cu\u00e1ndo y c\u00f3mo variar\u00e1 la situaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n y renta del inmueble, para poder estimar sus flujos de caja futuros) y, por otro, podr\u00eda implicar diferencias en el valor de mercado resultante que todav\u00eda no se pueden adelantar, puesto que no contamos con experiencia emp\u00edrica sobre\u00a0c\u00f3mo la delimitaci\u00f3n de las zonas de precio tensionado o las obligaciones de ofrecer una soluci\u00f3n habitacional a ciertos inquilinos puede afectar a los precios en las zonas se\u00f1aladas o en las lim\u00edtrofes con \u00e9stas<\/strong>.<\/p>\n

Dicho de manera sencilla, dos viviendas alquiladas y te\u00f3ricamente iguales tendr\u00e1n una expectativa distinta de duraci\u00f3n de sus respectivos contratos de alquiler y, por tanto, un planteamiento de flujos de caja diferente; de manera an\u00e1loga, el valor de mercado de dos viviendas ahora similares precio, y ubicadas en \u00e1mbitos colindantes, de las cuales una pase a estar ubicada en una ZMRT y otra no, podr\u00eda evolucionar de manera dispar. Esto implica cambios \u2014y bastantes interrogantes\u2014, no solamente en el \u00e1mbito meramente metodol\u00f3gico a la hora de valorar, sino tambi\u00e9n en relaci\u00f3n con las comprobaciones a realizar por parte del valorador, que pasar\u00edan a incluir aspectos totalmente nuevos, como podr\u00eda ser la naturaleza del propietario de la vivienda valorada o el tiempo de vigencia de la declaraci\u00f3n de mercado tensionado.<\/p>\n

Otro interesante aspecto del Proyecto de Ley son las medidas destinadas a promover la transparencia en el mercado inmobiliario. En particular, destaca la obligaci\u00f3n impuesta a propietarios, promotores, agentes inmobiliarios y administradores de fincas de proporcionar por escrito a \u00abla persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta\u00bb una aut\u00e9ntica\u00a0Due Diligence<\/em>\u00a0de la vivienda en cuesti\u00f3n, que deber\u00e1 incluir informaci\u00f3n \u00abcompleta, objetiva y veraz\u00bb sobre la identidad del vendedor o arrendador, el precio y condiciones de pago, las superficies de la vivienda, su antig\u00fcedad, las reformas efectuadas, los servicios e instalaciones de que dispone, su Certificado de Eficiencia Energ\u00e9tica, sus condiciones de accesibilidad, su estado de ocupaci\u00f3n, sus caracter\u00edsticas registrales (identificaci\u00f3n y cargas) y \u00abcualquier otra informaci\u00f3n que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de car\u00e1cter territorial, urban\u00edstico, f\u00edsico-t\u00e9cnico, de protecci\u00f3n patrimonial, o administrativo relacionados con la misma\u00bb.<\/p>\n

\u00ab<\/span>Se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicaci\u00f3n por parte del MITMA de los primeros \u00edndices p\u00fablicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacci\u00f3n o escritura figurasen en registros p\u00fablicamente accesibles y gratuitos\u00bb.<\/strong><\/p>\n

Sin poner en duda la importancia de que un comprador o arrendatario de vivienda conozca a fondo el inmueble que adquiere -para lo cual ya cuentan con el recurso de la tasaci\u00f3n, que, de hecho, incluye toda la informaci\u00f3n exigida por la Ley-, ser\u00eda necesario que el texto previese las condiciones para estimar que alguien es una persona \u00abinteresada en la compra o arrendamiento de una vivienda\u00bb con el suficiente compromiso real como para que un propietario no se vea obligado a ir divulgando informaci\u00f3n sensible sobre su propiedad a cualquiera que la pida por mera curiosidad. Por otra parte,\u00a0se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicaci\u00f3n por parte del MITMA de los primeros \u00edndices p\u00fablicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacci\u00f3n o escritura figurasen en registros p\u00fablicamente accesibles y gratuitos<\/strong>, cuesti\u00f3n que ser\u00eda la verdadera clave de la transparencia y buen funcionamiento del mercado, y en la que deber\u00edamos seguir el ejemplo de los pa\u00edses anglosajones.<\/p>\n

De lo que no cabe duda es que la nueva Ley, en caso de su definitiva aprobaci\u00f3n,\u00a0traer\u00e1 consigo una necesidad a\u00fan mayor de conocimiento y an\u00e1lisis de los mercados y del contexto regulatorio para dar lugar a valoraciones precisas<\/strong>. En ese sentido, Espa\u00f1a cuenta con un modelo de valoraci\u00f3n que es aut\u00e9ntica garant\u00eda de calidad: la combinaci\u00f3n, por un lado, del conocimiento y experiencia de los tasadores locales y, por otro, de los sistemas de control y agregaci\u00f3n de la informaci\u00f3n de las sociedades de tasaci\u00f3n, que permite superponer la visi\u00f3n\u00a0macro<\/em>\u00a0y la\u00a0micro<\/em>\u00a0en un \u00e1mbito tan complejo como el del valor en el sector inmobiliario.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>, Secretaria General de la AEV<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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