{"id":515,"date":"2022-10-05T07:00:53","date_gmt":"2022-10-05T07:00:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=515"},"modified":"2022-10-04T11:02:33","modified_gmt":"2022-10-04T11:02:33","slug":"que-principios-guian-las-valoraciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/10\/05\/que-principios-guian-las-valoraciones\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 principios gu\u00edan las valoraciones?"},"content":{"rendered":"<p>Un principio es aquel conjunto de fundamentos o reglas b\u00e1sicas que estructuran el funcionamiento de una ideolog\u00eda, una doctrina, una religi\u00f3n o una ciencia. As\u00ed, igual que \u2014por ejemplo\u2014 toda la mec\u00e1nica de fluidos est\u00e1 apoyada en el principio de Arqu\u00edmedes (que reza que \u201ctodo cuerpo sumergido en un fluido experimenta un empuje vertical y hacia arriba igual al peso de fluido desalojado\u201d), la realizaci\u00f3n de valoraciones tambi\u00e9n se apoya en un conjunto de presupuestos b\u00e1sicos, expresamente citados en la Orden ECO 805\/2003, normativa utilizada para las valoraciones para finalidades reguladas en Espa\u00f1a.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s de servir de fundamento a toda la metodolog\u00eda con la cual se realizan las valoraciones, estos principios deben ser tomados tambi\u00e9n como criterios a la hora de interpretar cualquier aspecto de la normativa sobre el que se tenga alguna duda o que no se encuentre expresamente regulado.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-516 size-full\" src=\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/Principios-que-guian-las-valoraciones.jpg\" alt=\"\" width=\"1249\" height=\"1395\" srcset=\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/Principios-que-guian-las-valoraciones.jpg 1249w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/Principios-que-guian-las-valoraciones-269x300.jpg 269w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/Principios-que-guian-las-valoraciones-917x1024.jpg 917w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/Principios-que-guian-las-valoraciones-768x858.jpg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1249px) 100vw, 1249px\" \/><\/p>\n<p>Quiz\u00e1s el m\u00e1s b\u00e1sico de todos los principios que ata\u00f1en a la valoraci\u00f3n de bienes de todo tipo sea el de temporalidad, seg\u00fan el cual el valor de un bien es variable a lo largo del tiempo. Es importante tener en cuenta este principio a la hora de interpretar los resultados de una valoraci\u00f3n, ya que estos expresan el valor del bien en una determinada fecha y, por tanto, pasado un cierto tiempo pueden dejar de ser \u00fatiles a los efectos para los que se dicho valor determin\u00f3 (es por ello que se establece una caducidad de los informes de valoraci\u00f3n).<\/p>\n<p>Otro de los m\u00e1s importantes principios de esta disciplina es el de finalidad, seg\u00fan el cual la finalidad de la valoraci\u00f3n condiciona el m\u00e9todo y las t\u00e9cnicas de valoraci\u00f3n a seguir. Y es que, como ya hemos comentado en alguna ocasi\u00f3n (ver post \u201c\u00bfCu\u00e1ntos valores tiene un inmueble?\u201d), el valor de un bien depende de con qu\u00e9 intenci\u00f3n lo estemos valorando: no ser\u00e1 lo mismo valorar a efectos de la fijaci\u00f3n de impuestos que para la realizaci\u00f3n de una inversi\u00f3n, o para una compraventa, y las diferentes finalidades conllevan el uso de distintos m\u00e9todos y la adopci\u00f3n de diferentes hip\u00f3tesis de partida.<\/p>\n<p>El tercer fundamento de toda valoraci\u00f3n es el denominado principio de sustituci\u00f3n, seg\u00fan el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caracter\u00edsticas sustitutivos de aqu\u00e9l. Este principio es el que da sentido al principal y m\u00e1s directo de los m\u00e9todos de valoraci\u00f3n, el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n, en el cual se apoyan el resto de metodolog\u00edas, y que se basa en la selecci\u00f3n de testigos o comparables similares al bien valorado, cuyos precios se toman como referencia para determinar el valor de \u00e9ste.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n, cabe mencionar dos principios que entran en juego cuando un activo puede tener, para una misma finalidad, varios valores distintos en funci\u00f3n de los supuestos de partida que se adopten para su valoraci\u00f3n. Por una parte, tenemos el principio de mayor y mejor uso, seg\u00fan el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser\u00e1 el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y f\u00edsicas, al econ\u00f3micamente m\u00e1s aconsejable. As\u00ed, si un mismo inmueble puede dedicarse, indistintamente, a vivienda o a oficina, se valorar\u00e1 por el uso que resulte m\u00e1s rentable en su mercado. Por otra parte, interviene el principio de probabilidad, seg\u00fan el cual ante varios escenarios o posibilidades de elecci\u00f3n razonables se elegir\u00e1n aquellos que se estimen m\u00e1s probables. Por ejemplo, si en un campo se pueden realizar dos tipos de cultivos igualmente rentables, la valoraci\u00f3n se realizar\u00e1 conforme al tipo de cultivo que resulte m\u00e1s probable que se acabe utilizando.<\/p>\n<p>La normativa cita, por otro lado, dos preceptos que ata\u00f1en, espec\u00edficamente, a la realizaci\u00f3n de los informes de valoraci\u00f3n. El primero de ellos es el principio de transparencia, seg\u00fan el cual el informe de valoraci\u00f3n de un inmueble deber\u00e1 contener la informaci\u00f3n necesaria y suficiente para su f\u00e1cil comprensi\u00f3n y detallar las hip\u00f3tesis y documentaci\u00f3n utilizadas. El segundo es el principio de proporcionalidad, seg\u00fan el cual los informes de tasaci\u00f3n se elaborar\u00e1n con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoraci\u00f3n, as\u00ed como su singularidad en el mercado.<\/p>\n<p>Finalmente, existen otros tres principios aplicables a algunos tipos de valoraciones en concreto:<\/p>\n<ul>\n<li>Las valoraciones de explotaciones econ\u00f3micas (por ejemplo, hoteles, colegios, centros comerciales o inmuebles alquilados, entre otros) se apoyan en el principio de anticipaci\u00f3n, seg\u00fan el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotaci\u00f3n econ\u00f3mica es funci\u00f3n de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar\u00e1 en el futuro. Es precisamente este principio en que da sentido a otra de las metodolog\u00edas b\u00e1sicas de valoraci\u00f3n, el m\u00e9todo de actualizaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Por su parte, las valoraciones de terrenos e inmuebles en construcci\u00f3n se fundamentan en el principio del valor residual, seg\u00fan el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producci\u00f3n de un inmueble ser\u00e1 la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Expresado de otra manera, este principio quiere decir que el valor de un terreno se puede obtener restando, del valor de mercado del producto que se pueda construir en \u00e9l, todos los gastos e inversiones necesarios para desarrollarlo y venderlo.<\/li>\n<li>Finalmente, en las valoraciones realizadas espec\u00edficamente para finalidad hipotecaria (concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos cuya garant\u00eda son los bienes valorados), entra en juego el denominado principio de prudencia, seg\u00fan el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elecci\u00f3n igualmente probables se elegir\u00e1 el que d\u00e9 como resultado un menor valor de tasaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un principio es aquel conjunto de fundamentos o reglas b\u00e1sicas que estructuran el funcionamiento de una ideolog\u00eda, una doctrina, una religi\u00f3n o una ciencia. 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