{"id":471,"date":"2022-06-01T07:00:12","date_gmt":"2022-06-01T07:00:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=471"},"modified":"2022-05-26T09:19:25","modified_gmt":"2022-05-26T09:19:25","slug":"las-limitaciones-de-las-valoraciones-automatizadas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/06\/01\/las-limitaciones-de-las-valoraciones-automatizadas\/","title":{"rendered":"Las limitaciones de las \u2018valoraciones automatizadas\u2019"},"content":{"rendered":"

En el contexto actual, marcado por la progresiva digitalizaci\u00f3n de todos los procesos productivos y los servicios profesionales, es cada vez m\u00e1s frecuente esta pregunta: <\/span>\u00bfpodr\u00e1n las <\/b>valoraciones automatizadas<\/i><\/b> sustituir alg\u00fan d\u00eda a las tasaciones hipotecarias tradicionales?<\/b><\/p>\n

Para responderla, es necesario hacer algunas aclaraciones iniciales sobre lo que podemos entender como \u201cvaloraci\u00f3n automatizada\u201d. Como se desprende del propio t\u00e9rmino, se trata de valoraciones en las que todo o una parte del proceso se lleva a cabo de manera automatizada, es decir, \u201c<\/span>por s\u00ed solo<\/span><\/i>\u201d, maquinalmente o sin intervenci\u00f3n directa de una persona. Y aqu\u00ed reside, precisamente, el <\/span>quid<\/span><\/i> de la cuesti\u00f3n, ya que, como explic\u00e1bamos en <\/span>este post<\/span><\/a>, la valoraci\u00f3n es <\/span>un proceso<\/b>, una concatenaci\u00f3n de pasos que conducen al resultado final: el valor que queda plasmado en el informe.\u00a0<\/span><\/p>\n

El primero y primordial de dichos pasos en la realizaci\u00f3n de una serie de <\/span>comprobaciones<\/b> acerca del inmueble que se va a valorar; en efecto, si no se conoce en profundidad el elemento que se valora, sus caracter\u00edsticas y limitaciones, no resulta posible proporcionar un valor seguro ni preciso del mismo. As\u00ed, la comprobaci\u00f3n m\u00e1s b\u00e1sica es <\/span>constatar que el inmueble que se pretende valorar \u2014e hipotecar\u2014 <\/b>existe<\/i><\/b>. Y es que, aunque pueda parecer una obviedad, lo cierto es que no es tan raro encontrar casos de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad que resulta imposible localizar f\u00edsicamente, edificios inscritos que han sido demolidos y otros tipos de situaciones en las que no se puede asegurar que la finca sobre la que quedar\u00eda gravada la hipoteca corresponda con el inmueble que se ha solicitado valorar.\u00a0<\/span><\/p>\n

Adicionalmente, los requisitos normativos y el propio funcionamiento de los precios requieren conocer y comprobar un buen n\u00famero de cuestiones acerca del inmueble, como son: su superficie, sus servidumbres, su estado de construcci\u00f3n, su calidad constructiva y estado de conservaci\u00f3n, su estado de ocupaci\u00f3n, uso o explotaci\u00f3n, si est\u00e1 sometido o no a protecci\u00f3n p\u00fablica, si est\u00e1 sometido o no a alg\u00fan tipo de protecci\u00f3n arquitect\u00f3nica y si se adecua al planeamiento urban\u00edstico; para viviendas, en particular, se necesitar\u00e1 conocer, adem\u00e1s, el n\u00famero de habitaciones y ba\u00f1os, la orientaci\u00f3n y nivel de iluminaci\u00f3n, las vistas, la existencia o no de ascensor, el tipo y calidad de las instalaciones y la existencia de zonas comunes l\u00fadicas o porter\u00eda.\u00a0<\/span><\/p>\n

De entre todas estas, algunas podr\u00edan, puntualmente, consultarse en bases de datos de car\u00e1cter p\u00fablico. Sin embargo, la gran mayor\u00eda de ellas requieren de la realizaci\u00f3n de una <\/span>inspecci\u00f3n f\u00edsica<\/b> del inmueble por parte de un profesional especializado en edificaciones, como son los arquitectos e ingenieros. Asimismo, es preciso tener en cuenta que las informaciones existentes en las fuentes p\u00fablicas podr\u00edan ser err\u00f3neas o encontrarse desactualizadas. De hecho, y a modo de ejemplo, un estudio realizado por la AEV a partir de la informaci\u00f3n proporcionada por 15 sociedades de tasaci\u00f3n homologadas revel\u00f3 que el 40% de las 363.442 tasaciones de vivienda analizadas, realizadas en 2019, conten\u00edan advertencias indicando errores o desactualizaciones en la descripci\u00f3n registral o catastral. En particular, el 58% de las viviendas plurifamiliares y el 39% de las unifamiliares tasadas en 2019 presentaban superficies comprobadas superiores o inferiores en m\u00e1s de un 5% a la superficie registrada.<\/span><\/p>\n

Por tanto, es sencillo concluir que, al menos, el primero de los pasos que componen el proceso de valoraci\u00f3n \u2014las comprobaciones\u2014, <\/span>no puede ser automatizado<\/b>, ya que requiere de la intervenci\u00f3n directa de profesionales, no siendo posible confiar en obtener esta informaci\u00f3n en bases de datos, pues la informaci\u00f3n que contienen no es completa y tampoco se encuentra certificada.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ahora bien, otros pasos posteriores de la valoraci\u00f3n, como podr\u00edan ser la b\u00fasqueda y selecci\u00f3n de comparables, o la aplicaci\u00f3n de las t\u00e9cnicas de c\u00e1lculo, s\u00ed pueden ser automatizadas en mayor o menor medida. De hecho, precisamente con este fin se dise\u00f1an y entrenan los denominados <\/span>AVM<\/b> (<\/span>Automated Valuation Models<\/span><\/i>): se trata de modelos o herramientas que permiten optimizar la aplicaci\u00f3n de los m\u00e9todos de valoraci\u00f3n gracias a la utilizaci\u00f3n de recursos tecnol\u00f3gicos (algoritmos inform\u00e1ticos) y t\u00e9cnicas estad\u00edsticas. En este sentido, es cada vez m\u00e1s frecuente que las sociedades de tasaci\u00f3n empleen los AVM para complementar o contrastar la labor realizada por los profesionales, por lo que, <\/span>la semi-automatizaci\u00f3n de la valoraci\u00f3n es, de hecho, una realidad en la actualidad<\/b>.\u00a0<\/span><\/p>\n

No obstante, dichos modelos, por su naturaleza estad\u00edstica, tienen tambi\u00e9n <\/span>importantes limitaciones<\/b>: en general, presentan bastante precisi\u00f3n a la hora de valorar viviendas est\u00e1ndar, pero no son adecuados para su aplicaci\u00f3n en inmuebles at\u00edpicos o que se alejen del \u201cpatr\u00f3n\u201d t\u00edpico de una zona. Por ello, la intervenci\u00f3n, control y juicio cr\u00edtico de un valorador seguir\u00e1 siendo tambi\u00e9n imprescindible, pese a la inestimable ayuda que puedan proporcionar las herramientas digitales.\u00a0<\/span><\/p>\n

En definitiva, dado que no es posible automatizar \u2014ni, por supuesto, suprimir\u2014 las comprobaciones en las que se asienta una valoraci\u00f3n (pues ning\u00fan valorador podr\u00eda asumir la responsabilidad de otorgar un valor de garant\u00eda hipotecaria sin haberse cerciorado de que los datos en los que se ha apoyado para alcanzar su conclusi\u00f3n de valor son ciertos o correctos), y que la intervenci\u00f3n de un profesional es crucial para corroborar la precisi\u00f3n del valor, especialmente en inmuebles con caracter\u00edsticas at\u00edpicas, podemos concluir que <\/span>no es factible la completa automatizaci\u00f3n del proceso de la valoraci\u00f3n, aunque s\u00ed la de una parte del mismo<\/b>. En efecto, los AVM son ya ampliamente utilizados por la industria, tanto como <\/span>apoyo<\/b> o contraste<\/b> en las valoraciones hipotecarias como para la valoraci\u00f3n con finalidades contables de carteras bancarias, en las que la responsabilidad sobre la adecuaci\u00f3n de los datos de partida recae en las propias entidades financieras y se comprueba, a posteriori, mediante la extracci\u00f3n y valoraci\u00f3n de una muestra de inmuebles.\u00a0<\/span><\/p>\n

Finalmente, cabe indicar que, desde el punto de vista del prestatario, una operaci\u00f3n como una hipoteca, en la que el patrimonio personal queda comprometido para muchos a\u00f1os, requiere de una valoraci\u00f3n precisa y fiable, basada en datos comprobados por un profesional y sometida a estrictos controles de calidad. En una materia tan sensible, las meras orientaciones de las herramientas <\/span>online<\/span><\/i> que se suelen ofrecer en muchos portales no son garant\u00eda suficiente (pueden ser \u00fatiles como orientaci\u00f3n, pero nunca como prueba del valor del inmueble), por lo que se deber\u00e1 siempre confiar en una valoraci\u00f3n completa y contrastada.\u00a0<\/span><\/p>\n

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