{"id":451,"date":"2022-05-04T07:00:37","date_gmt":"2022-05-04T07:00:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=451"},"modified":"2022-05-03T09:27:09","modified_gmt":"2022-05-03T09:27:09","slug":"como-se-trabaja-con-los-testigos-o-comparables-en-las-valoraciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/05\/04\/como-se-trabaja-con-los-testigos-o-comparables-en-las-valoraciones\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo se trabaja con los \u2018testigos\u2019 o comparables en las valoraciones?"},"content":{"rendered":"

En muchas ocasiones hemos indicado que el \u201cm\u00e9todo de comparaci\u00f3n\u201d es el procedimiento de valoraci\u00f3n m\u00e1s ampliamente utilizado. Como defin\u00edamos en nuestro <\/span>Glosario de T\u00e9rminos<\/span><\/a>, consiste en \u201c<\/span>comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en caracter\u00edsticas y ubicaci\u00f3n, y que se hayan vendido u ofertado recientemente<\/span><\/i>\u201d.\u00a0<\/span><\/p>\n

De hecho, el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n se encuentra en la base de cualquier otro m\u00e9todo que se utilice, puesto que, en \u00faltimo t\u00e9rmino, para valorar siempre es necesario recurrir a <\/span>la observaci\u00f3n del propio mercado<\/b>, ya sea para identificar <\/span>directamente<\/span><\/i> precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, <\/span>indirectamente<\/span><\/i>, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matr\u00edculas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotaci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n

En este post nos referiremos, por ser el caso m\u00e1s com\u00fan, a la aplicaci\u00f3n del m\u00e9todo de comparaci\u00f3n para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Como tambi\u00e9n defin\u00edamos en el Glosario de T\u00e9rminos, un <\/span>comparable<\/b> o <\/span>testigo<\/b> es \u201c<\/span>un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicaci\u00f3n y caracter\u00edsticas, al inmueble que se valora<\/span><\/i>\u201d. Los comparables adecuados para su uso en el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n ser\u00edan aquellos inmuebles que puedan considerarse <\/span>alternativas de compra reales<\/b> para alguien que se planteara comprar el inmueble que se est\u00e1 valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones pr\u00f3ximas o lo m\u00e1s similares posible. La Orden ECO 805\/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garant\u00edas hipotecarias) la obligaci\u00f3n de aportar un m\u00ednimo de 6 comparables, si bien cuanto m\u00e1s amplia sea la muestra elegida, mejor se podr\u00e1 caracterizar o entender el mercado local.\u00a0<\/span><\/p>\n

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de <\/span>homogeneizaci\u00f3n<\/i><\/b>, que consiste en <\/span>corregir<\/b> los precios de los testigos (que se suelen expresar en \u20ac\/m\u00b2) en funci\u00f3n de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se est\u00e1 valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las t\u00e9cnicas de homogeneizaci\u00f3n son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podr\u00eda explicarse as\u00ed:\u00a0<\/span><\/i><\/p>\n