{"id":424,"date":"2022-03-28T10:57:30","date_gmt":"2022-03-28T10:57:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=424"},"modified":"2025-12-18T23:59:59","modified_gmt":"2025-12-18T21:59:59","slug":"metodologias-robustas-para-la-valoracion-de-suelos-la-asignatura-pendiente-del-impuesto-de-plusvalia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/03\/28\/metodologias-robustas-para-la-valoracion-de-suelos-la-asignatura-pendiente-del-impuesto-de-plusvalia\/","title":{"rendered":"Metodolog\u00edas robustas para la valoraci\u00f3n de suelos: la asignatura pendiente del impuesto de plusval\u00eda"},"content":{"rendered":"

El diario Brainsre News ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz P\u00e9rez-Villamil, sobre el impuesto de plusval\u00eda. <\/strong><\/p>\n

El conocido como\u00a0Impuesto de Plusval\u00eda<\/strong>\u00a0(oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es, sin duda, uno de los que m\u00e1s debates ha suscitado en los \u00faltimos a\u00f1os entre contribuyentes, ayuntamientos y tribunales de justicia. Desde que en 2017 fuera declarada la inconstitucionalidad parcial de algunos de los art\u00edculos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que lo regula, est\u00e1bamos a la espera de una reforma legislativa, que finalmente ha llegado obligada por una nueva sentencia judicial que hace imposible la aplicaci\u00f3n de la vieja norma.<\/p>\n

Esta nueva norma lleva a cabo una revisi\u00f3n de los\u00a0m\u00e9todos de c\u00e1lculo del impuesto<\/strong>\u00a0que, sin embargo, no ha abordado su principal debilidad conceptual: la enorme dificultad de calcular, con el debido rigor, el incremento de valor de un terreno a lo largo de los a\u00f1os por un sistema r\u00e1pido, simple o automatizable. Y es que, si calcular el valor de un inmueble, y m\u00e1s especialmente de un terreno, fuera una cuesti\u00f3n f\u00e1cil o directa, no existir\u00eda toda una industria profesional de la valoraci\u00f3n especializada en esta disciplina.<\/p>\n

De forma breve, podemos decir que el IIVTNU es un impuesto que grava la \u201crenta potencial\u201d obtenida por el contribuyente al vender un\u00a0terreno urbano<\/strong>\u00a0por un valor mayor del que pag\u00f3 en el momento en que lo adquiri\u00f3, e independientemente de lo que haya sucedido con el valor de las construcciones que puedan ubicarse sobre \u00e9l. El procedimiento tradicional de c\u00e1lculo de dicho incremento de valor \u2014que, pr\u00e1cticamente, no ha variado con la reforma, salvo por la reducci\u00f3n de magnitud de los porcentajes aplicables\u2014 consiste en tomar el\u00a0Valor Catastral del suelo<\/strong>\u00a0en la fecha de venta y multiplicarlo por un determinado porcentaje anual y por el n\u00famero de a\u00f1os que hayan transcurrido desde la compra. A la base imponible as\u00ed determinada, que corresponder\u00eda al te\u00f3rico incremento de valor, se le aplica un tipo de gravamen, establecido por el Ayuntamiento correspondiente y que, como m\u00e1ximo, puede alcanzar el 30%, para obtener el importe final del impuesto.<\/p>\n

La novedad de la reforma reside, esencialmente, en la posibilidad de calcular la base imponible a trav\u00e9s de un procedimiento alternativo, eligiendo despu\u00e9s para tributar el menor entre los valores obtenidos. Tal m\u00e9todo alternativo consiste, en resumidas cuentas, en calcular la diferencia entre el valor de venta y el de compra del inmueble, normalmente una vivienda, y, a dicha diferencia, aplicarle el porcentaje que representa, en la fecha de venta, el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble (recordemos que el valor catastral consiste en la suma de un valor de suelo y un valor del elemento construido sobre el mismo).<\/p>\n

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Si el primero de los procedimientos peca de poco consistente, por no tratarse m\u00e1s que de una regla aritm\u00e9tica que ignora cu\u00e1l haya sido la evoluci\u00f3n real del valor del inmueble, este segundo sistema que \u2014por qu\u00e9 negarlo\u2014, tiene la ventaja de ser tambi\u00e9n sencillo de aplicar, presenta el grave inconveniente de que no ofrece ning\u00fan mecanismo que impida que se produzcan notables divergencias con la realidad de mercado; en primer lugar, porque la proporci\u00f3n estimada por el Catastro entre el valor total del inmueble y el valor del suelo sobre el que se ubica puede no ser correcta, bien por encontrarse desactualizada, bien por haberse obtenido el valor del elemento construido considerando unas determinadas caracter\u00edsticas que no correspondan exactamente con la realidad actual; y, en segundo lugar, porque tal proporci\u00f3n puede haber variado sensiblemente entre el a\u00f1o de la compra y el de la venta del inmueble.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Cualquier profesional dedicado a la valoraci\u00f3n inmobiliaria sabe bien que la \u00fanica manera de determinar correctamente el valor de un suelo consiste en la aplicaci\u00f3n de un m\u00e9todo de valoraci\u00f3n espec\u00edfico (denominado \u201cresidual\u201d), no demasiado complejo en sus planteamientos b\u00e1sicos, pero s\u00ed exigente en la medida en que requiere un profundo conocimiento tanto del mercado como del proceso constructivo y de sus costes asociados. La aplicaci\u00f3n de dicho m\u00e9todo de manera individualizada al inmueble (en el a\u00f1o de venta y, retroactivamente, en el a\u00f1o en que se efectu\u00f3 la compra), y la posterior estimaci\u00f3n de la diferencia existente entre ambos valores, es la manera m\u00e1s certera y t\u00e9cnicamente adecuada de determinar la plusval\u00eda de un suelo.<\/p>\n

Es, de hecho, muy relevante que estos trabajos de valoraci\u00f3n se realicen de forma individualizada desde el origen, en contraposici\u00f3n con el m\u00e9todo empleado por el Catastro, que calcula los valores de suelo y construcci\u00f3n de forma masiva y luego aplica coeficientes individuales seg\u00fan las caracter\u00edsticas del inmueble que constan en su base de datos. Esto se hace especialmente evidente en momentos como el actual, en que los costes de construcci\u00f3n se han incrementado notablemente, sin que los valores calculados por el Catastro hayan recogido dicho incremento.<\/p>\n

Por ello, en aquellos casos en los que ninguno de los procedimientos arbitrados por la nueva legislaci\u00f3n acierte con el verdadero valor de la plusval\u00eda obtenida por el contribuyente, y este se vea perjudicado por ello, ser\u00eda razonable pensar que sigue abierta la posibilidad de recurrir el impuesto aportando un informe de valoraci\u00f3n profesional, realizado por una sociedad de tasaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda prevista en la propia legislaci\u00f3n espa\u00f1ola, que demuestre con el necesario rigor t\u00e9cnico la verdadera plusval\u00eda obtenida por el contribuyente.<\/p>\n

No en vano, el Tribunal Supremo ha indicado en varias ocasiones \u2014la \u00faltima, a trav\u00e9s de su Sentencia 4182\/2020, de 9 de diciembre\u2014, que\u00a0\u201ccorresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Para acreditar que no ha existido la plusval\u00eda [\u2026] podr\u00e1 ofrecer cualquier principio de prueba que, al menos indiciariamente, permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisici\u00f3n y el de transmisi\u00f3n que se refleja en las correspondientes escrituras p\u00fablicas, o bien\u00a0optar por una prueba pericial que confirme tales indicios<\/strong>\u00a0o, en fin, emplear cualquier otro medio probatorio [\u2026]\u201d<\/em>. Este criterio tambi\u00e9n puede aplicarse cuando, aunque exista plusval\u00eda, esta sea significativamente menor que la \u201cpotencial\u201d que se pretende aplicar.<\/p>\n

En definitiva, el asesoramiento profesional es siempre la medida m\u00e1s sensata para lograr salir airosos de tr\u00e1mites burocr\u00e1ticos que, adem\u00e1s de afectar a nuestro bolsillo, puedan innecesariamente complicarse y alargarse en el tiempo.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>, Secretaria General de la AEV<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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