{"id":390,"date":"2022-02-23T07:00:53","date_gmt":"2022-02-23T07:00:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=390"},"modified":"2022-03-07T10:18:06","modified_gmt":"2022-03-07T10:18:06","slug":"como-se-valoran-inmuebles-o-ambitos-en-desarrollo-el-metodo-residual","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/02\/23\/como-se-valoran-inmuebles-o-ambitos-en-desarrollo-el-metodo-residual\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo se valoran inmuebles o \u00e1mbitos en desarrollo? El m\u00e9todo residual"},"content":{"rendered":"

Estamos acostumbrados a pensar en la valoraci\u00f3n como una disciplina que se aplica, generalmente, a inmuebles terminados y de poca complejidad, como aquellos con los que nos solemos manejar en nuestra vida diaria: viviendas, locales comerciales, oficinas\u2026 Incluso nosotros mismos somos capaces de aplicar, de manera intuitiva, un m\u00e9todo de valoraci\u00f3n (la comparaci\u00f3n) y estimar el valor de este tipo de propiedades por su similitud con el valor de otras similares. Sin embargo, el mundo inmobiliario es mucho m\u00e1s amplio y complejo, y requiere que la valoraci\u00f3n se adapte a esa complejidad con m\u00e9todos notablemente m\u00e1s sofisticados.<\/p>\n

Un ejemplo claro de ello son los inmuebles que requieren un cierto desarrollo urban\u00edstico, constructivo o t\u00e9cnico. Entre ellos, podr\u00edamos incluir desde los terrenos en sus diversas etapas de urbanizaci\u00f3n \u2014los cuales deben atravesar un largo proceso
\npara llegar a ser considerados urbanos y que sobre ellos sea posible edificar\u2014, hasta los edificios en construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n, que, por diversos motivos, pueden necesitar ser valorados a lo largo de su desarrollo edificatorio, antes de llegar a encontrarse finalizados. Cuando los inmuebles se encuentran en alg\u00fan punto intermedio de su desarrollo, no suele ser sencillo (o, siquiera, posible) localizar comparables en el mercado que nos permitan estimar su valor de la misma manera que para los inmuebles terminados.<\/p>\n

Resultar\u00eda imposible, por ejemplo, valorar un centro comercial a medio construir compar\u00e1ndolo con otros centros comerciales en venta, del mismo tama\u00f1o y caracter\u00edsticas, localizados en ubicaciones similares y que se encontrasen en la misma
\netapa de construcci\u00f3n. Lo mismo sucede con los \u00e1mbitos de suelo en desarrollo o reconversi\u00f3n, entre los que podr\u00edamos citar ejemplos bien conocidos por todos, como el Distrito Castellana Norte de Madrid o el 22@ de Barcelona, o los sectores de suelo urbanizable que bordean los cascos de numerosas localidades. Se trata de espacios en los que se deben llevar a cabo un gran n\u00famero de gestiones, e invertir diversas cantidades de dinero a lo largo de meses, o incluso a\u00f1os, para conseguir obtener un producto que se pueda vender de forma directa en el mercado (por ejemplo, una
\nparcela edificable).<\/p>\n

Para llevar a cabo la valoraci\u00f3n de este tipo de propiedades existe el denominado m\u00e9todo residual<\/strong>, un procedimiento de valoraci\u00f3n mediante el cual el valor de un terreno o edificio en desarrollo se obtiene determinando la diferencia<\/strong> que existe entre el valor de mercado que tendr\u00e1 el inmueble una vez se encuentre finalizado y el coste de las obras, materiales, licencias y resto de gastos necesarios para su desarrollo completo.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Para poder aplicar este m\u00e9todo de valoraci\u00f3n, es necesario conocer, o poder calcular, varias magnitudes importantes:<\/p>\n

\uf0b7 El tipo de producto o inmueble que se puede construir (o que ya se est\u00e1 construyendo), y el precio por el que se podr\u00e1 vender una vez se encuentre terminado
\n\uf0b7 Los costes de urbanizaci\u00f3n y\/o construcci\u00f3n que conllevar\u00e1 su finalizaci\u00f3n.
\n\uf0b7 El importe de los gastos que deber\u00e1n sufragarse para poder llevar a cabo el desarrollo: licencias, tr\u00e1mites administrativos, honorarios profesionales, impuestos y tasas.
\n\uf0b7 El porcentaje de los beneficios que cobrar\u00e1 el promotor por llevar a cabo todas esas gestiones e inversiones, y que ser\u00e1 mayor o menor en funci\u00f3n del riesgo que asuma.
\n\uf0b7 Y, sumado a todo ello, el plazo estimado de tiempo que llevar\u00e1 la finalizaci\u00f3n del desarrollo, as\u00ed como en qu\u00e9 momentos puntuales de dicho periodo total de tiempo se deber\u00e1n ir desembolsando las diversas cantidades de dinero invertido.<\/p>\n

Una vez que se dispone de todos estos datos, se proyecta un escenario de flujos de <\/strong>caja<\/strong>, es decir, una especie de cronograma en el que se van situando los distintos ingresos y gastos que tendr\u00e1n lugar a lo largo de todo el proceso de desarrollo del inmueble. La proyecci\u00f3n finaliza en el momento en que se considera que se habr\u00e1 logrado vender todo el conjunto de la promoci\u00f3n, ya sea como un conjunto \u00fanico o en distintas unidades a lo largo del tiempo. Cuando la valoraci\u00f3n se realiza con fines hipotecarios, para el dise\u00f1o y proyecci\u00f3n de estos flujos de caja las sociedades de tasaci\u00f3n aplican el denominado principio de prudencia<\/strong>: as\u00ed, si consideran que existen varios escenarios igualmente probables de desarrollo y costes de la
\npromoci\u00f3n, elegir\u00e1n aquel que arroje como resultado un valor inferior.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, y siguiendo un procedimiento matem\u00e1tico an\u00e1logo al que explic\u00e1bamos en este post sobre la valoraci\u00f3n de inmuebles alquilados<\/a>, se va obteniendo el valor actual<\/strong> de cada uno de dichos ingresos y gastos futuros, descont\u00e1ndolos con una determinada tasa de actualizaci\u00f3n. Finalmente, se obtiene el valor del inmueble en desarrollo sumando todos esos valores actualizados.<\/p>\n

Como se puede apreciar, la aplicaci\u00f3n de m\u00e9todo residual es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento de los procesos de urbanizaci\u00f3n y edificaci\u00f3n, de sus costes asociados y de los plazos que son necesarios para llevarlos a cabo, as\u00ed como de los tiempos que cada mercado necesita para ir absorbiendo las nuevas unidades puestas a la venta. Por este motivo, las sociedades de tasaci\u00f3n cuentan con profesionales especializados en este tipo de valoraciones, amplias bases de datos de precios y costes, programas de valoraci\u00f3n dise\u00f1ados espec\u00edficamente para este fin y procedimientos de valoraci\u00f3n y control de calidad con los que se asegura un resultado riguroso y de calidad. Son, por ello, la mejor alternativa a la que recurrir si queremos conocer el valor de un activo en desarrollo.<\/p>\n

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