{"id":355,"date":"2022-01-26T07:04:43","date_gmt":"2022-01-26T07:04:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=355"},"modified":"2022-01-25T10:12:33","modified_gmt":"2022-01-25T10:12:33","slug":"problemas-derivados-de-una-incorrecta-inscripcion-registral","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2022\/01\/26\/problemas-derivados-de-una-incorrecta-inscripcion-registral\/","title":{"rendered":"Problemas derivados de una incorrecta inscripci\u00f3n registral"},"content":{"rendered":"<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-356 size-large\" src=\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/architect-3979490_1920-1024x617.jpg\" alt=\"\" width=\"1024\" height=\"617\" srcset=\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/architect-3979490_1920-1024x617.jpg 1024w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/architect-3979490_1920-300x181.jpg 300w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/architect-3979490_1920-768x462.jpg 768w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/architect-3979490_1920-1536x925.jpg 1536w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/architect-3979490_1920.jpg 1920w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/p>\n<p>Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasaci\u00f3n (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoraci\u00f3n nos solicita que aportemos una nota simple o certificaci\u00f3n registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligaci\u00f3n normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el pr\u00e9stamo, la <strong>carga hipotecaria <\/strong>gravar\u00e1 y quedar\u00e1 inscrita sobre una <strong>finca registral <\/strong>concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad f\u00edsica que ve y que valora, aquello que est\u00e1 descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad f\u00edsica y la descripci\u00f3n registral coinciden (lo que t\u00e9cnicamente se denomina la \u201c<strong>identificaci\u00f3n<\/strong>\u201d del bien).<\/p>\n<p>Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es as\u00ed, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoraci\u00f3n hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un pr\u00e9stamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuaci\u00f3n de forma breve.<\/p>\n<p>El Registro de la Propiedad es la instituci\u00f3n que se encarga de dar fe de qui\u00e9n es el propietario y de qu\u00e9 derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en \u00e9l. Gracias a la existencia del Registro (que, en Espa\u00f1a, es de car\u00e1cter voluntario) se proporciona seguridad jur\u00eddica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protecci\u00f3n legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripci\u00f3n de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situaci\u00f3n f\u00edsica detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, as\u00ed como la naturaleza, extensi\u00f3n y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.<\/p>\n<p>La incorrecta inscripci\u00f3n de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Problemas de identificaci\u00f3n del inmueble que se valora: <\/strong>hoy en d\u00eda sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas se\u00f1as de localizaci\u00f3n est\u00e1n desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o n\u00fameros que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicaci\u00f3n de los inmuebles (especialmente, en fincas r\u00fasticas) seg\u00fan los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que est\u00e1 inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentaci\u00f3n registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a <strong>rehusar la emisi\u00f3n de la tasaci\u00f3n<\/strong>, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garant\u00eda un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>Problemas de c\u00f3mputo de superficies<\/strong>: es tambi\u00e9n muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripci\u00f3n registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medici\u00f3n original como, en ocasiones, a la decisi\u00f3n intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, anta\u00f1o, se pagaban impuestos en funci\u00f3n de este par\u00e1metro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos \u201cexcesos\u201d de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violaci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoraci\u00f3n, algunas entidades financieras podr\u00edan negarse a conceder un pr\u00e9stamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>Problemas de falta de inscripci\u00f3n: <\/strong>partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garant\u00eda de una hipoteca, la falta de inscripci\u00f3n puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su due\u00f1o si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>Problemas de inscripci\u00f3n irregular: <\/strong>aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas r\u00fasticas), a veces se producen las conocidas como \u201cdobles inmatriculaciones\u201d (es decir, la misma finca figura inscrita dos \u2014o m\u00e1s\u2014 veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gesti\u00f3n para aclarar la situaci\u00f3n de la finca, adem\u00e1s de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos \u201cpropietarios\u201d deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripci\u00f3n, existen determinadas circunstancias en las que la situaci\u00f3n descrita en el registro impide o dificulta la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble est\u00e1 repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos a\u00f1os en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todav\u00eda no proporciona su protecci\u00f3n hasta transcurrido ese tiempo).<\/p>\n<p>Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo m\u00e1s \u00e1gil y sencillo posible.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasaci\u00f3n (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoraci\u00f3n nos solicita que aportemos una nota simple o certificaci\u00f3n registral del inmueble que se vaya a valorar. 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