{"id":343,"date":"2021-11-29T11:49:53","date_gmt":"2021-11-29T11:49:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=343"},"modified":"2025-12-15T21:26:36","modified_gmt":"2025-12-15T19:26:36","slug":"tributacion-de-la-vivienda-como-lidiar-con-el-nuevo-valor-de-referencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2021\/11\/29\/tributacion-de-la-vivienda-como-lidiar-con-el-nuevo-valor-de-referencia\/","title":{"rendered":"Tributaci\u00f3n de la vivienda: c\u00f3mo lidiar con el nuevo valor de referencia"},"content":{"rendered":"

El diario Expansi\u00f3n ha publicado el pasado 27 de noviembre un art\u00edculo de opini\u00f3n de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre los cambios en la tributaci\u00f3n de la vivienda: el impacto del nuevo valor de referencia.<\/strong>\u00a0Clicar aqu\u00ed<\/a> para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n

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Las reglas del juego se invierten a partir de enero de 2022: la base imponible del impuesto ser\u00e1 siempre el mayor entre el valor declarado y el nuevo valor de referencia calculado por la Direcci\u00f3n General del Catastro.<\/span><\/p>\n

Desde que, hace ya algunas semanas, conoci\u00e9ramos las novedades legales que modificar\u00e1n el sistema de tributaci\u00f3n por la compra o herencia de un inmueble y que entrar\u00e1n en vigor el pr\u00f3ximo enero (cuya principal novedad es la creaci\u00f3n del ya famoso \u00abValor de Referencia de Mercado\u00bb), los medios se han visto inundados por todo tipo de reacciones y an\u00e1lisis que, en muchos casos, auguran un \u00abcatastrazo\u00bb pensado para elevar de forma generalizada los impuestos. En este sentido, lo cierto es que, hasta que no se realice la publicaci\u00f3n efectiva del valor de referencia asignado a cada uno de los inmuebles que componen el parque edificatorio espa\u00f1ol, no es posible asegurar este extremo. Que el impuesto suba o baje respecto de la situaci\u00f3n normativa anterior depender\u00e1 de varios factores, como son la capacidad efectiva del Catastro para aproximar el valor de mercado (real) de los inmuebles con precisi\u00f3n, la diferencia que pueda existir entre dicho valor y el que, hasta ahora, hab\u00edan venido calculando las administraciones auton\u00f3micas para proporcionar las conocidas como \u00abvaloraciones previas\u00bb y, por \u00faltimo, pero no por ello menos importante, la iniciativa del contribuyente para recurrir el impuesto haciendo uso de los medios a su alcance.<\/span><\/p>\n

Hagamos un breve repaso sobre la esencia de los cambios que se avecinan. Hasta la fecha, la normativa de los impuestos de Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales indicaba, de forma sucinta, que la base imponible del impuesto ser\u00eda \u00abel valor real del bien transmitido\u00bb. Esto, en la pr\u00e1ctica, significaba que el impuesto se calculaba a partir del valor declarado por el contribuyente en la escritura p\u00fablica (lo que se conoce como \u00abm\u00e9todo de estimaci\u00f3n directa de la base imponible\u00bb, regulado en el art\u00edculo 51 de la Ley General Tributaria).<\/p>\n

Por su parte, las administraciones auton\u00f3micas est\u00e1n obligadas a contar con un sistema de valoraci\u00f3n previa a la adquisici\u00f3n o transmisi\u00f3n, de manera que la Administraci\u00f3n debe ser capaz de informar al interesado que lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donaci\u00f3n o transmisi\u00f3n. As\u00ed, en el caso de que el contribuyente declarase en la escritura un valor que igualase o superase la valoraci\u00f3n previa informada por la Administraci\u00f3n, pod\u00eda tener la garant\u00eda de que Hacienda no entrar\u00eda a realizar procedimiento alguno de comprobaci\u00f3n de valores.<\/p>\n

Si, en cambio, el valor declarado se encontraba por debajo del valor previo calculado por la Administraci\u00f3n, se pod\u00edan poner en marcha varios m\u00e9todos posibles de comprobaci\u00f3n del valor, entre los cuales destaca la realizaci\u00f3n de un dictamen de peritos (es decir, la elaboraci\u00f3n de un informe de valoraci\u00f3n) por parte de Hacienda. Por tanto, la carga de la prueba reca\u00eda siempre en la Administraci\u00f3n, que deb\u00eda encargarse de demostrar que el valor indicado por el contribuyente no correspond\u00eda al \u00abvalor real\u00bb del bien. El gran inconveniente de este sistema ha sido que, de forma implacable y sistem\u00e1tica, la justicia ha venido rechazando las valoraciones alternativas realizadas por la Administraci\u00f3n, alegando -esencialmente- la falta de un requisito b\u00e1sico: la individualidad de la valoraci\u00f3n. As\u00ed, la Justicia considera que una valoraci\u00f3n adecuada necesita apoyarse en unas comprobaciones singularizadas, estar suficientemente motivada y t\u00e9cnicamente argumentada, y haberse elaborado a partir de una inspecci\u00f3n presencial del inmueble por parte de un perito de Hacienda; sin embargo, esta \u00faltima comprobaci\u00f3n rara vez se materializaba.<\/p>\n

Base imponible<\/h2>\n

Para tratar de paliar este problema, las reglas del juego se invierten a partir de enero de 2022: la base imponible del impuesto ser\u00e1 siempre el mayor entre el valor declarado y el nuevo valor de referencia calculado por la Direcci\u00f3n General del Catastro (este \u00faltimo, por cierto, nada tiene que ver con el valor catastral, el cual seguir\u00e1 existiendo y operando para sus propios fines -entre otras cosas, es el que se toma como base imponible para el c\u00e1lculo del IBI-. As\u00ed, si el contribuyente no est\u00e1 de acuerdo con el valor de referencia asignado a su inmueble, deber\u00e1 ser \u00e9l quien recurra el impuesto y presente las pruebas que acrediten el valor real.<\/p>\n

Sin duda, esta es una mala noticia para el contribuyente, toda vez que ahora es \u00e9l quien ostenta la carga (y el coste) de la prueba; no obstante, el lado positivo de la cuesti\u00f3n es que la metodolog\u00eda por la que va a ser obtenido el valor de referencia mantiene similares inconvenientes a los que la justicia hab\u00eda se\u00f1alado hasta ahora sobre otras valoraciones administrativas.<\/p>\n

Sistema de c\u00e1lculo<\/h2>\n

El sistema de c\u00e1lculo del valor de referencia que ha dise\u00f1ado la Direcci\u00f3n General del Catastro consta, resumidamente, de las siguientes fases: en primer lugar, se dividir\u00e1 todo el mapa de Espa\u00f1a en \u00ab\u00e1mbitos territoriales homog\u00e9neos\u00bb (zonas geogr\u00e1ficas en las que las edificaciones son m\u00e1s o menos similares en tipolog\u00eda y valor); a continuaci\u00f3n, se definir\u00e1 para cada uno de dichos \u00e1mbitos cu\u00e1l es el \u00abproducto inmobiliario t\u00edpico\u00bb, es decir, la vivienda de caracter\u00edsticas medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 metros cuadrados, de 40 a\u00f1os de antig\u00fcedad, calidad media y estado de conservaci\u00f3n bueno); posteriormente, se realizar\u00e1 un estudio de mercado con la informaci\u00f3n de las compraventas efectuadas en esa zona en los \u00faltimos meses, y se asignar\u00e1 a dicho \u00abproducto t\u00edpico\u00bb un valor medio; finalmente, se comparar\u00e1 ese producto t\u00edpico con cada una de las viviendas del \u00e1mbito y se aplicar\u00e1n una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, servir\u00e1n para corregir o \u00abadaptar\u00bb el valor medio a cada una de las viviendas particulares del \u00e1mbito. El \u00faltimo paso ser\u00e1 aplicar una minoraci\u00f3n del 10% sobre el valor obtenido, por criterio de prudencia.<\/p>\n

Se trata este, por tanto, de un m\u00e9todo de valoraci\u00f3n generalista, que, adem\u00e1s de seguir soslayando la necesidad de realizar una inspecci\u00f3n presencial del inmueble (motivo por el que los tribunales han empezado a tumbarlo en lugares como Castilla-La Mancha, donde se puso en marcha la prueba piloto), no implica la realizaci\u00f3n de un estudio de mercado individualizado para cada inmueble valorado, sino que aprovecha un \u00fanico estudio de mercado (el realizado para valorar el \u00abproducto t\u00edpico\u00bb) para obtener el valor de todos y cada uno de los inmuebles del \u00e1mbito. Los contribuyentes deben saber que cuentan con la posibilidad de recurrir el impuesto mediante la aportaci\u00f3n de una valoraci\u00f3n profesional realizada por una sociedad de tasaci\u00f3n, un trabajo individualizado y exhaustivo que se apoyar\u00e1, ineludiblemente, en la realizaci\u00f3n de una visita del inmueble para conocer sus caracter\u00edsticas actualizadas y reales.<\/p>\n

Inspecci\u00f3n<\/h2>\n

La inspecci\u00f3n f\u00edsica de los inmuebles que llevan a cabo las sociedades de tasaci\u00f3n es considerada un paso imprescindible para obtener un valor verdaderamente ajustado, ya que permite realizar comprobaciones tales como la superficie real de la vivienda (que, en ocasiones, puede no coincidir ni con la registrada ni con la que consta en el Catastro), sus calidades constructivas, su estado de conservaci\u00f3n, la existencia de determinados servicios y caracter\u00edsticas (ascensor, calidad de las zonas comunes, equipamientos deportivos, etc) y, en especial, comprobaciones sobre aspectos que pueden afectar sustancialmente al valor de mercado, como son el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica o los posibles problemas de habitabilidad y seguridad f\u00edsica del inmueble.<\/p>\n

A partir de los datos actualizados obtenidos en la inspecci\u00f3n, la sociedad de tasaci\u00f3n obtendr\u00e1 el valor de mercado del inmueble mediante la elaboraci\u00f3n de un estudio de mercado individualizado, que consiste en la b\u00fasqueda y comparaci\u00f3n de ofertas y transacciones recientes de inmuebles de similares caracter\u00edsticas al que se valora. Todo esto, en definitiva, ayuda a cumplir con los requisitos de singularidad e individualidad de la valoraci\u00f3n que exige la justicia.<\/p>\n

Como se indicaba al inicio, est\u00e1 por ver si el efecto pr\u00e1ctico de la aplicaci\u00f3n del valor de referencia se traduce en impuestos m\u00e1s altos o no; lo que es seguro es que los contribuyentes necesitar\u00e1n, m\u00e1s que nunca, estar informados para defender sus derechos -y sus bolsillos-.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>, Secretaria General de la Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de An\u00e1lisis de Valor<\/p>\n

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