{"id":241,"date":"2021-06-16T20:09:21","date_gmt":"2021-06-16T20:09:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=241"},"modified":"2025-12-15T21:33:57","modified_gmt":"2025-12-15T19:33:57","slug":"como-afectan-las-condiciones-del-alquiler-al-valor-de-las-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2021\/06\/16\/como-afectan-las-condiciones-del-alquiler-al-valor-de-las-viviendas\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo afectan las condiciones del alquiler al valor de las viviendas"},"content":{"rendered":"

CincoD\u00edas publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza c\u00f3mo afectan las condiciones de alquiler al valor de las viviendas. Clicar aqu\u00ed<\/a>\u00a0para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n

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El nivel de seguridad jur\u00eddica puede influir, ya que modifica la percepci\u00f3n de riesgo de los compradores y a la rentabilidad exigida a la inversi\u00f3n<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/header>\n

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En los \u00faltimos a\u00f1os estamos asistiendo a una importante revoluci\u00f3n del mercado inmobiliario espa\u00f1ol que, despu\u00e9s de haber estado caracterizado durante d\u00e9cadas por una preferencia generalizada hacia la compra de vivienda, comienza a alinearse con la costumbre de otros pa\u00edses europeos de destinar una mayor proporci\u00f3n de su parque al alquiler, por una serie de motivos sobre los que ya se ha hablado larga y tendidamente en los \u00faltimos meses (debilidad econ\u00f3mica de la demanda, que imposibilita el acceso a la compra con financiaci\u00f3n, concentraci\u00f3n de las oportunidades laborales en n\u00facleos concretos, cambios en las preferencias habitacionales, etc.).<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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El fuerte aumento de la demanda y las tensiones que a su vez se han generado en los precios del alquiler de muchas \u00e1reas de distintas ciudades han puesto sobre la mesa un debate sobre la necesidad de introducir modificaciones en el ordenamiento jur\u00eddico del alquiler, las cuales, de hecho, ya se han materializado en una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en marzo de 2019 y en un larga e intrincada disputa sobre las bondades y perversiones del control regulatorio de los precios de alquiler.<\/p>\n

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Sin \u00e1nimo de entrar a valorar si tales medidas son positivas o negativas para el funcionamiento del mercado o de algunos de sus segmentos, lo que s\u00ed nos parece relevante destacar es c\u00f3mo la regulaci\u00f3n de cualquier cuesti\u00f3n relativa al alquiler puede tener (y, de hecho, tiene) efectos directos sobre el valor de mercado de los inmuebles a los que afecta.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

No en vano, el valor de mercado de un bien inmueble se forma, entre otras cosas, como resultado del c\u00f3mputo de los beneficios o p\u00e9rdidas econ\u00f3micas que derivan de su propiedad y explotaci\u00f3n a lo largo del tiempo, por lo que los ajustes en las condiciones legales del alquiler impactan, no solo en el precio por el que el inmueble puede arrendarse en el momento actual, o el plazo durante el que debe ser arrendado, sino tambi\u00e9n en el valor de venta actual del mismo, que incorpora y pondera todas esas expectativas y posibilidades.<\/p>\n

La normativa t\u00e9cnica de valoraci\u00f3n establece que, cuando un inmueble se encuentra arrendado o cuando su potencial destino es estarlo (por estar ubicado en una zona en la que los inmuebles se utilizan mayoritariamente en alquiler), se debe emplear el m\u00e9todo de actualizaci\u00f3n de rentas, que consiste en proyectar los ingresos que recibir\u00e1 el propietario y los gastos que afrontar\u00e1 durante el periodo de tiempo en que el inmueble se encuentre alquilado, y determinar el valor actual de esos beneficios futuros mediante la aplicaci\u00f3n de una tasa de rentabilidad.<\/p>\n

Por tanto, en la medida en que dichos beneficios aumenten o disminuyan (por ejemplo, porque se limiten los ingresos por rentas o su evoluci\u00f3n durante el plazo del contrato \u2014lo que ya ven\u00eda ocurriendo, por estar vinculados al IPC\u2014, o porque var\u00eden los impuestos y tasas ligados a la propiedad o los costes de mantenimiento y reparaciones), se generar\u00e1 un impacto directo, al alza o a la baja, en el valor de mercado actual de la vivienda. De la misma manera, el plazo durante el que sea obligatorio mantener arrendado el inmueble tambi\u00e9n influir\u00e1 en el valor, bien porque modifique o limite las posibilidades de sustituir a un inquilino por otro que sea capaz de ofrecer una renta superior, bien porque determine el momento en que el inmueble podr\u00e1 volver a ofrecerse en venta en el mercado.<\/p>\n

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Finalmente, tambi\u00e9n el nivel de seguridad jur\u00eddica y confianza alrededor del alquiler puede influir en los valores de mercado, ya que, al modificar la percepci\u00f3n de riesgo de los compradores, afecta a la rentabilidad exigida a su inversi\u00f3n, de modo que cuanto mayor sea esa rentabilidad esperada, menor ser\u00e1 el precio que se pague en el momento actual por un inmueble (por ejemplo, cuanto m\u00e1s r\u00e1pido sea el sistema de desahucio por falta de pago, menor ser\u00e1 el riesgo en que incurre el arrendador y, por tanto, menor la rentabilidad exigida).<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Adem\u00e1s de las implicaciones que estos cambios tienen para el valor de los propios inmuebles arrendados, es interesante caer en la cuenta de que las regulaciones del alquiler pueden ejercer un potencial impacto sobre los valores de mercado de las viviendas no arrendadas y, de la misma manera, sobre los precios de las \u00e1reas colindantes a una zona regulada, por las fluctuaciones de oferta y demanda entre distintas zonas derivadas del movimiento de la poblaci\u00f3n, lo que tambi\u00e9n obliga a tomar en consideraci\u00f3n cualquier novedad legal en el resto de valoraciones que se realicen en los mercados afectados. Por este motivo, la incertidumbre sobre los posibles cambios legales incrementa a su vez la incertidumbre sobre el valor a largo plazo en los mercados.<\/p>\n

En suma, resulta claro que, aparte de por sus efectos sobre el comportamiento de la oferta y la demanda, la modificaci\u00f3n legal de las condiciones del alquiler tiene un impacto directo tanto en la metodolog\u00eda de las valoraciones como en su resultado. En este sentido, ser\u00e1 preciso un nuevo y m\u00e1s profundo an\u00e1lisis de las anteriores cuestiones una vez que se conozcan las medidas propuestas para la regulaci\u00f3n del mercado del alquiler, ya que distintas pol\u00edticas (l\u00edmite de precios seg\u00fan renta media o seg\u00fan precio medio, incentivos fiscales, etc.) generar\u00e1n, necesariamente, diferentes efectos.<\/p>\n

De lo que no cabe duda es de que la toma de decisiones relacionadas con la inversi\u00f3n en inmuebles destinados al arrendamiento necesita apoyarse, tanto m\u00e1s cuanto mayores sean las exigencias regulatorias, en la opini\u00f3n de expertos independientes, que sean capaces tanto de integrar las \u00faltimas novedades y requerimientos legales de cada mercado como de evaluar su impacto en la metodolog\u00eda de valoraci\u00f3n, permitiendo as\u00ed contar con una valoraci\u00f3n rigurosa y realista del inmueble analizado.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>\u00a0es secretaria general de la AEV (Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de An\u00e1lisis de Valor<\/p>\n<\/div>\n

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