{"id":144,"date":"2021-03-22T09:22:23","date_gmt":"2021-03-22T09:22:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=144"},"modified":"2021-03-30T15:24:42","modified_gmt":"2021-03-30T15:24:42","slug":"se-unira-la-banca-a-la-senda-de-perdidas-de-las-inmobiliarias-cotizadas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2021\/03\/22\/se-unira-la-banca-a-la-senda-de-perdidas-de-las-inmobiliarias-cotizadas\/","title":{"rendered":"\u00bfSe unir\u00e1 la banca a la senda de p\u00e9rdidas de las inmobiliarias cotizadas?"},"content":{"rendered":"

Paloma Arnaiz, nuestra Secretaria General, responde a trav\u00e9s de este art\u00edculo a la pregunta de Brainsre News sobre c\u00f3mo van a impactar en los balances de las entidades financieras los ajustes en las valoraciones de las carteras inmobiliarias que hemos visto en las compa\u00f1\u00edas cotizadas. Clicar aqu\u00ed\u00a0<\/a>para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n

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\"Paloma<\/p>\n

Las noticias de las \u00faltimas semanas vienen dando cuenta de las p\u00e9rdidas experimentadas por algunas inmobiliarias cotizadas y SOCIMIS, tanto por la v\u00eda de los ingresos como en sus beneficios contables, y que derivar\u00edan, entre otros motivos, del impacto negativo que la crisis de la COVID ha ejercido sobre el valor de mercado de los activos que conforman sus carteras inmobiliarias. Toda vez que los balances de las entidades financieras tienen tambi\u00e9n una cierta dependencia del comportamiento de sus activos inmobiliarios, es razonable preguntarse si veremos en los resultados contables de la banca un efecto similar al sufrido por estas compa\u00f1\u00edas cotizadas.<\/p>\n

En breves palabras, podemos decir que esto es altamente improbable, aunque sin duda el calado de la pregunta amerita profundizar un poco m\u00e1s en cu\u00e1les son las diferencias m\u00e1s importantes entre ambas situaciones. Previamente, resulta \u00fatil aclarar que, mientras que la reducci\u00f3n de los ingresos de las compa\u00f1\u00edas es consecuencia, principalmente, de la disminuci\u00f3n de las rentas de arrendamiento de los activos, la cifra de beneficios se ve afectada, adem\u00e1s, por cuestiones de \u00edndole contable, dado que la normativa aplicable obliga a anotar en la cuenta de p\u00e9rdidas y ganancias las diferencias de valor de la cartera (este a\u00f1o, negativas) entre un ejercicio y el anterior.<\/p>\n

Dicho lo cual, podemos identificar algunas cuestiones diferenciales que explicar\u00edan las escasas probabilidades de que los activos inmobiliarios vayan a suponer un quebradero de cabeza para los bancos este a\u00f1o.<\/p>\n

En primer lugar, es preciso se\u00f1alar que el uso dado por la banca a los inmuebles est\u00e1 intr\u00ednsecamente ligado a su actividad financiadora y, por tanto, es tambi\u00e9n muy espec\u00edfico el tratamiento contable aplicado a los mismos.\u00a0 As\u00ed, mientras una compa\u00f1\u00eda inmobiliaria o una SOCIMI adquieren y explotan inmuebles para obtener de esta actividad un rendimiento directo, para las entidades financieras los inmuebles tienen, fundamentalmente, dos prop\u00f3sitos: servir de garant\u00eda de pr\u00e9stamos hipotecarios (no siendo, por tanto, propiedad del banco, sino del hipotecado), o bien, en el caso de los activos adjudicados en pago de deudas, ser vendidos en el mercado con el objetivo de compensar los importes de los pr\u00e9stamos fallidos. Los inmuebles pertenecientes a ambas categor\u00edas deben ser revalorados con una cierta periodicidad, establecida por la normativa contable bancaria, pudiendo en efecto las diferencias de valor que se determinen ejercer un cierto impacto sobre los balances, aunque mucho m\u00e1s relativo que el aplicable a empresas de otra naturaleza, seg\u00fan veremos.<\/p>\n

Los activos inmobiliarios adjudicados (cuyo volumen total se ha reducido de forma muy significativa en los \u00faltimos a\u00f1os) se deben valorar por su valor de mercado<\/strong>, si bien su m\u00e1ximo valor contable ser\u00e1 su importe de adjudicaci\u00f3n, por lo que eventuales p\u00e9rdidas de valor, si no est\u00e1n por debajo de su valor \u201chist\u00f3rico\u201d, no dar\u00e1n lugar a la necesidad de realizar nuevas provisiones. Sensu contrario<\/em>, un incremento de valor tampoco se refleja en balance, como s\u00ed pueden hacer corporaciones privadas que sigan un criterio de reconocimiento en balance de los activos mark to market<\/em>.<\/p>\n

Por su parte, las garant\u00edas inmobiliarias que respaldan aquellos cr\u00e9ditos cuya devoluci\u00f3n es dudosa, o de los que se debe hacer un seguimiento especial, se contabilizan seg\u00fan su valor hipotecario<\/strong>, un valor que las sociedades de tasaci\u00f3n obtienen considerando un escenario prudente o conservador de evoluci\u00f3n del mercado, y en el que se excluye cualquier componente especulativo de los precios. El uso de esta base de valor<\/em>, cuya utilidad comienza ahora a ser reconocida en todo el mundo (pese a llevar casi 20 a\u00f1os funcionando en Espa\u00f1a), es sin duda clave a la hora de mitigar los efectos de los vaivenes del mercado sobre los balances bancarios.<\/p>\n

A ello debemos sumar la pol\u00edtica marcadamente prudente que ha caracterizado la gesti\u00f3n del riesgo de las entidades desde el a\u00f1o 2013, reflejada en unas cifras de loan to value<\/em> (porcentaje de pr\u00e9stamo sobre el valor de la garant\u00eda) particularmente bajas, como se viene apreciando en las estad\u00edsticas publicadas por el Banco de Espa\u00f1a, y que igualmente contribuyen a mitigar la importancia de las variaciones en el valor de las garant\u00edas.<\/p>\n

Finalmente, cabe destacar el factor de la composici\u00f3n tipol\u00f3gica de las carteras de los bancos, las cuales agrupan activos mayoritariamente residenciales, en los cuales el impacto de la pandemia est\u00e1 siendo, por el momento, muy contenido, con variaciones de precios que reflejan una situaci\u00f3n b\u00e1sicamente estable. Teniendo en cuenta que, por su naturaleza, esta pandemia est\u00e1 afectando especialmente al rendimiento y valor de inmuebles como los locales y centros comerciales, los hoteles y, en menor medida, las oficinas, que solo ocupan una parte minoritaria de las carteras bancarias, es l\u00f3gico que el mayor impacto est\u00e9 siendo sufrido por las compa\u00f1\u00edas inmobiliarias centradas en la explotaci\u00f3n de este tipo de activos.<\/p>\n

En definitiva, tanto el papel de los inmuebles en la actividad bancaria como la buena urdimbre del tejido hipotecario espa\u00f1ol (gesti\u00f3n prudente del riesgo unida a un sistema de valoraci\u00f3n regulado y altamente profesionalizado) son motivos para no temer ning\u00fan tipo de descalabro de los balances bancarios por influencia de la pandemia en el mercado inmobiliario.<\/p>\n

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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