{"id":128,"date":"2021-03-09T09:24:58","date_gmt":"2021-03-09T09:24:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=128"},"modified":"2025-12-19T00:16:51","modified_gmt":"2025-12-18T22:16:51","slug":"por-que-la-ocupacion-ilegal-afecta-al-valor-de-los-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2021\/03\/09\/por-que-la-ocupacion-ilegal-afecta-al-valor-de-los-inmuebles\/","title":{"rendered":"\u00bfPor qu\u00e9 la ocupaci\u00f3n ilegal afecta al valor de los inmuebles?"},"content":{"rendered":"

El diario elEconomista publica una tribuna de opini\u00f3n de nuestra Secretaria General Paloma Arnaiz y Jos\u00e9 Antonio L\u00f3pez Torralba, Director T\u00e9cnico AVM de CBRE, en la que se explica por qu\u00e9 la ocupaci\u00f3n ilegal afecta al valor de los inmuebles. Clicar aqu\u00ed<\/a> para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n

De un tiempo a esta parte, hemos visto c\u00f3mo\u00a0el tema de la ocupaci\u00f3n ilegal ha ido ganando presencia en el foco informativo. Est\u00e9 m\u00e1s o menos justificada la inquietud general respecto de este fen\u00f3meno, asunto que no se pretende juzgar aqu\u00ed, lo cierto es que\u00a0con poca frecuencia se oye hablar con exactitud y realismo de las consecuencias de este fen\u00f3meno sobre los propios inmuebles<\/b>, m\u00e1s all\u00e1 de las evidentes molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios.<\/p>\n

Es dif\u00edcil\u00a0cuantificar con precisi\u00f3n cu\u00e1ntas viviendas se encuentran en esta situaci\u00f3n, pues, seg\u00fan qu\u00e9 fuente, las cifras que se manejan son muy distintas (el Institut Cerd\u00e0 o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid estiman unas 100.000 en toda Espa\u00f1a); s\u00ed podemos saber con precisi\u00f3n, a trav\u00e9s de los datos proporcionados por el Poder Judicial, que\u00a0la afecci\u00f3n a propietarios \u00abcomunes\u00bb se materializ\u00f3, en 2019, en un total de 4.017 juicios por ocupaci\u00f3n ilegal de vivienda<\/b>, de los cuales se resolvieron algo m\u00e1s de la mitad. En t\u00e9rminos generales, se puede decir que\u00a0el fen\u00f3meno de la ocupaci\u00f3n ilegal es mucho m\u00e1s frecuente en<\/b>\u00a0las\u00a0viviendas\u00a0<\/b>p\u00fablicas (unas 300.000 en r\u00e9gimen de alquiler) y en las viviendas vac\u00edas (3,4 millones en Espa\u00f1a) y, dentro de esta categor\u00eda, entre aquellas que son\u00a0propiedad de entidades financieras<\/b>.<\/p>\n

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Dificulta en extremo que un banco pueda otorgar una hipoteca al propietario<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

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Dejando aparte las ramificaciones legales de este conflicto social, sin duda complejas por cuanto ata\u00f1en a un colectivo especialmente vulnerable,\u00a0la ocupaci\u00f3n ilegal supone un verdadero reto desde el punto de vista t\u00e9cnico<\/b>\u00a0a la hora de determinar el valor de mercado de los inmuebles afectados, dado que se trata de un fen\u00f3meno que no solamente impacta en el propio inmueble o edificio ocupado, sino que puede tener repercusiones en las viviendas aleda\u00f1as, que pueden\u00a0experimentar p\u00e9rdidas de demanda y dificultades de convivencia,\u00a0llegando a estigmatizar determinados entornos. Ello ha obligado a las sociedades de tasaci\u00f3n a poner en marcha protocolos espec\u00edficos de actuaci\u00f3n, as\u00ed como a definir\u00a0metodolog\u00edas concretas para cuantificar el impacto sobre el valor,\u00a0<\/b>para lo cual se precisa poner en relaci\u00f3n la legislaci\u00f3n vigente en cada momento con la normativa t\u00e9cnica de valoraci\u00f3n.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

En este sentido, la promulgaci\u00f3n del Real Decreto-Ley 1\/2021, de 19 de enero, de\u00a0protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y econ\u00f3mica, que contempla una suspensi\u00f3n (en determinadas situaciones y exclusivamente durante la vigencia del Estado de Alarma) de los procedimientos de desahucio y lanzamiento, es solo una m\u00e1s de las estipulaciones legales que se deben considerar a la hora de estimar el plazo durante el cual el propietario no podr\u00e1 recuperar la posesi\u00f3n del bien, aspecto que, l\u00f3gicamente, es relevante para su valor de mercado. Otra estipulaci\u00f3n legal a\u00a0considerar es la protecci\u00f3n espec\u00edfica que tienen las viviendas habituales y primeras residencias, cuya eventual ocupaci\u00f3n es un delito.<\/b><\/p>\n

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No solo sufre al inmueble ocupado, tambi\u00e9n lo hace el el resto del barrio al caer la demanda<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

Toda valoraci\u00f3n (y as\u00ed lo exige normativa que la regula para fines hipotecarios) establece que una de las comprobaciones fundamentales a realizar por el tasador es, precisamente, el estado de ocupaci\u00f3n del inmueble, con el fin de determinar el r\u00e9gimen legal que regula la relaci\u00f3n entre propietario y ocupante (en caso de que no coincidan) y las repercusiones que dicha relaci\u00f3n comporta sobre el valor, pues el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda y la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo tienen un impacto espec\u00edfico en el valor del bien. Por ello, esta informaci\u00f3n debe quedar reflejada en el informe y, en viviendas ocupadas ilegalmente, conlleva la necesidad de entrar a evaluar par\u00e1metros como la incertidumbre de mercado, derivada del riesgo asumido por un potencial comprador, y el\u00a0eventual deterioro del entorno,\u00a0ambos par\u00e1metros fundamentales en la ecuaci\u00f3n del valor del inmueble.<\/p>\n

Por otro lado, al resultar (habitualmente) imposible la realizaci\u00f3n de una inspecci\u00f3n interior de un inmueble\u00a0ocupado ilegalmente, una sociedad de tasaci\u00f3n quedar\u00e1 obligada a rehusar la emisi\u00f3n de un valor a efectos hipotecarios, pues dicho valor habr\u00eda de basarse en hip\u00f3tesis sobre el estado real del inmueble y, por tanto, quedar condicionado a que las mismas pudieran ser comprobadas y ratificadas, lo cual no es admisible de cara a la constituci\u00f3n de un pr\u00e9stamo garantizado. Por este motivo, una ocupaci\u00f3n ilegal,\u00a0adem\u00e1s de dificultar la libre disposici\u00f3n de la vivienda a su propietario, impide o dificulta en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utiliz\u00e1ndola como garant\u00eda.<\/b><\/p>\n

Cuando, fuera del \u00e1mbito hipotecario, es preciso disponer de un valor de referencia para la toma de alg\u00fan tipo de decisi\u00f3n econ\u00f3mica, las sociedades de tasaci\u00f3n cuentan con mecanismos metodol\u00f3gicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusi\u00f3n de una ocupaci\u00f3n en el valor del inmueble, como son el incremento de las tasas de actualizaci\u00f3n (tasas de rentabilidad que exigir\u00edan los inversores, y que se fijan en consonancia con el riesgo) y la correcci\u00f3n de los flujos de caja (ingresos y gastos), mediante ampliaci\u00f3n de los plazos de estudio y elevaci\u00f3n de los costes y gastos, todo ello en funci\u00f3n de los plazos necesarios estimados para recuperar la posesi\u00f3n y de los posibles costes de mantenimiento y rehabilitaci\u00f3n para devolver a las viviendas las condiciones de habitabilidad.<\/p>\n

En definitiva, para evaluar correctamente el impacto de una ocupaci\u00f3n en el valor de un inmueble resulta esencial contar con informes de tasaci\u00f3n basados en la pericia, la experiencia y un amplio espectro de conocimientos t\u00e9cnicos, que puedan, de forma profesional y comprehensiva, reflejar y ponderar esta situaci\u00f3n de manera que sirva de apoyo en sus decisiones a propietarios, inversores y usuarios.<\/p>\n

Paloma Arnaiz<\/strong>, Secretaria General de la AEV<\/em><\/p>\n

Jos\u00e9 Antonio L\u00f3pez Torralba<\/strong>, Director T\u00e9cnico AVM (CBRE)<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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