{"id":1022,"date":"2026-03-12T06:36:51","date_gmt":"2026-03-12T04:36:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=1022"},"modified":"2026-03-12T06:36:58","modified_gmt":"2026-03-12T04:36:58","slug":"que-es-y-como-se-calcula-el-valor-hipotecario-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2026\/03\/12\/que-es-y-como-se-calcula-el-valor-hipotecario-2\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 es y c\u00f3mo se calcula el valor hipotecario"},"content":{"rendered":"<p>Uno de los aspectos m\u00e1s distintivos de las tasaciones hipotecarias en Espa\u00f1a desde comienzos del siglo XXI es el uso de una definici\u00f3n o base de valor que recibe el nombre de\u00a0<b>Valor Hipotecario<\/b>. Lo consideramos un enfoque innovador porque, hasta fechas recientes, en la gran mayor\u00eda de pa\u00edses europeos era habitual determinar el valor de las garant\u00edas hipotecarias mediante su Valor de Mercado.<\/p>\n<p>Sin embargo, desde el 1 de enero de 2025, con la modificaci\u00f3n del reglamento bancario europeo (<strong>CRR III<\/strong>), los Estados miembros de la Uni\u00f3n Europea deben exigir a sus entidades financieras que determinen el valor del inmueble de forma prudente y conservadora. Esta aproximaci\u00f3n \u2013 que impide superar el valor de mercado y obliga a ajustar el valor cuando los precios puedan estar por encima de niveles sostenibles a lo largo de la vida del pr\u00e9stamo- se alinea con la definici\u00f3n de Valor Hipotecario, un principio que Espa\u00f1a aplica desde 2003 gracias a la <strong>Orden ECO\/805\/2003<\/strong>.<\/p>\n<p>Surge entonces la cuesti\u00f3n de qu\u00e9 entendemos por valor hipotecario, c\u00f3mo se determina y en qu\u00e9 se distingue del valor de mercado.<\/p>\n<p>Si acudimos al \u00e1mbito internacional, el Reglamento (UE) 575\/2013 define el <i>Valor del cr\u00e9dito hipotecario<\/i> (<em>mortgage lending value<\/em>) como el valor del bien inmobiliario determinado mediante una evaluaci\u00f3n prudente de su futura comercializaci\u00f3n, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo del inmueble, las condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la tasaci\u00f3n y los usos alternativos adecuados. En una l\u00ednea similar se pronuncia el <em>International Valuation Standards Council (IVSC)<\/em>, cuya declaraci\u00f3n sobre valor prudente en el sector inmobiliario considera que el valor hipotecario representa el valor de un inmueble obtenido mediante una evaluaci\u00f3n prudente de su comercializaci\u00f3n futura, atendiendo a criterios sostenibles a largo plazo.<\/p>\n<p>En el marco espa\u00f1ol, la Orden ECO\/805\/2003 recoge una definici\u00f3n pr\u00e1cticamente equivalente, basada tambi\u00e9n en una tasaci\u00f3n prudente orientada a la comercializaci\u00f3n futura del inmueble y a la consideraci\u00f3n de sus caracter\u00edsticas duraderas, las condiciones del mercado y sus posibles usos.<\/p>\n<p>El empleo del <i>mortgage lending value<\/i> presenta, sin embargo, una implantaci\u00f3n muy desigual, y solo est\u00e1 plenamente desarrollado en algunos pa\u00edses europeos como Alemania, Hungr\u00eda, Polonia, Portugal y, por supuesto, Espa\u00f1a. Aunque todos ellos comparten los mismos principios b\u00e1sicos, las t\u00e9cnicas concretas para la determinaci\u00f3n del valor hipotecario difieren entre unos y otros. En concreto, en Espa\u00f1a, la Orden ECO\/805\/2003 establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado \u201c<strong>principio de prudencia<\/strong>\u201d:<\/p>\n<ul>\n<li aria-level=\"1\">Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el\u00a0<b>m\u00e9todo de comparaci\u00f3n<\/b>\u00a0de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicaci\u00f3n \u2014cuando resulte necesaria\u2014 de un\u00a0<b>ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado\u00a0<\/b>que se haya obtenido a partir de la comparaci\u00f3n. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasaci\u00f3n disponga de an\u00e1lisis sobre la situaci\u00f3n coyuntural del mercado local, las caracter\u00edsticas de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas antes de transcurridos 18 meses desde la fecha de caducidad de la tasaci\u00f3n. En tal caso, deber\u00e1 aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.<\/li>\n<li aria-level=\"1\">Si el valor del inmueble se determina mediante\u00a0<b>m\u00e9todos de actualizaci\u00f3n<\/b>\u00a0de las rentas o ingresos derivados de su explotaci\u00f3n, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposici\u00f3n de una serie de limitaciones metodol\u00f3gicas o de magnitudes m\u00e1ximas a los par\u00e1metros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. As\u00ed, deber\u00e1n adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualizaci\u00f3n de dichos flujos partir\u00e1n, como m\u00ednimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 a\u00f1os.<\/li>\n<\/ul>\n<p><b>\u00a0<\/b>Por tanto, en toda tasaci\u00f3n hipotecaria emitida en Espa\u00f1a se ven reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podr\u00e1n, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan ca\u00eddas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en funci\u00f3n de la situaci\u00f3n coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atenci\u00f3n a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las caracter\u00edsticas de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.<\/p>\n<p>Teniendo en cuenta los recientes cambios regulatorios en el \u00e1mbito comunitario, es previsible que los distintos pa\u00edses europeos adopten progresivamente esta base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Este avance confirma, en realidad, el car\u00e1cter adelantado de la Orden ECO\/805\/2003, cuya definici\u00f3n del valor hipotecario se encuentra plenamente alineada con los principios ahora consolidados a nivel europeo. Ello supone una buena noticia para Espa\u00f1a, ya que la transici\u00f3n al nuevo marco regulador no ser\u00e1 disruptiva y podr\u00e1 integrarse de forma natural en las pr\u00e1cticas de valoraci\u00f3n existentes.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Uno de los aspectos m\u00e1s distintivos de las tasaciones hipotecarias en Espa\u00f1a desde comienzos del siglo XXI es el uso de una definici\u00f3n o base de valor que recibe el nombre de\u00a0Valor Hipotecario. 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