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¿Qué es la valoración?

La legislación española, al establecer las normas que deben seguir las sociedades de tasación, define:

El valor de mercado de un bien como el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Se trata de una definición acorde con las normas de valoración internacionalmente aceptadas y, como se puede observar, está sujeta a diversas hipótesis. Ello obedece a que el valor de cualquier bien puede variar dependiendo de qué sea lo que se pretende estimar. Así, y tomando como punto de partida esa definición, podríamos observar que la misma no nos sirve para, por ejemplo, saber:

¿Cuánto nos costaría reponer ese bien si, por alguna razón, se destruyese íntegramente?
Para conocer ese coste tendríamos que calcular lo que se llama el valor de reemplazamiento o reposición, es decir, los gastos que serían necesarios para construir en ese momento un inmueble de las mismas características.

¿Cuánto obtendría el vendedor que pone a la venta el bien?
Para calcularlo habría que descontar del precio más probable de venta los impuestos que tendría que pagar por venderlo o los gastos que soportaría al ponerlo en el mercado (por ejemplo, como es muy habitual, a través de una agencia).

¿Cuál sería el precio si el vendedor tuviera una necesidad apremiante de vender el bien?
Esa operación la llamaríamos liquidar el bien y, al hacerlo, con seguridad, el vendedor estaría dispuesto a obtener menos dinero que si dispone de un plazo razonable para realizar una venta ordenada, es decir, esperar al mejor comprador.

¿Cuál será el precio de mercado previsible del bien dentro de unos años?
En este caso, es seguro que la estimación será más imprecisa que al decir lo que vale hoy y, además, el valorador deberá tener un buen conocimiento de las tendencias del mercado local correspondiente (es decir, el de la localidad donde esté ese bien) y eliminar del precio actual cualquier factor, de oferta o de demanda, que considere que no va a existir en el futuro para ese tipo de bien.

En España, las sociedades de tasación al valorar los bienes que se tasan, siguiendo las normas previstas para el mercado hipotecario, tienen que estimar de manera prudente el valor mínimo que sería más cercano al que podría alcanzar el inmueble en un futuro. Para ello deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el bien, tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes, y excluir los elementos especulativos del valor (que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio del uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles en el futuro).

Como decimos, ese valor, que en España y la UE se llama valor hipotecario, puede ser distinto al de mercado en un momento determinado sobre todo si lo que se está produciendo, y se espera que siga pasando, es una caída en el precio de mercado.

Y lo mismo ocurriría con muchas otras finalidades (las que tengan efectos fiscales, las propias de una subasta, de una expropiación urbanística, etc.) para las que puede servir una valoración.

En definitiva, la valoración no tiene porqué ser la misma según la finalidad para la que la solicite el cliente que la pide a una sociedad de tasación; ésta adaptará su metodología a la petición del cliente y deberá explicarle con la mayor transparencia la naturaleza del valor que está estimando con su tasación y los límites de la misma.
Sea como sea, la valoración, para cualquier finalidad, debe ser siempre realizada por un valorador capacitado y experto. En España, la gran mayoría de las valoraciones están a cargo de las sociedades de tasación, sujetas a una regulación muy rigurosa.